2020 年 2 月 22 日，恒生指数有限公司公布了截至 2019 年四季度的恒生指数系列季度检讨结果，于 2019 年 11 月 15 日在香港联合交易所主板上市的地产新贵——新力控股集团获纳入恒生综合指数。
恒生综指对流通性、成交量、市值均有所较高的要求，上市 3 个月就被纳入恒生综指，这对仅成立 10 年的年轻地产公司实属不易，也意味着为公司未来进入港股通奠定基础。
上市是公司从初始发展到中期阶段的切换，在政策调控、大鱼吃小鱼等复杂多变的房地产行业背景下，新力业绩爆发增长，一跃即将成为千亿房企之一，现在再插上资本的翅膀，无疑是值得关注的中型房地产商之一。
一、对外区域拓展，业绩增长确定性高
崛起于江西省的新力控股于 2017 年将总部移至上海， 作为业界黑马的新力扩张速度非常之快，截至 2019 年 12 月 31 日，全国共有 117 个项目处于不同开发阶段。
根据克尔瑞、中指、亿瀚智库的排名，2019 年公司在中国房地产开发企业中按销售金额 ( 全口径 ) 排名分别排名第 36 位，第 32 位和第 31 位；并在 2018 年及 2019 年被中国房地产 TOP10 研究组评为「中国房地产百强企业 - 成长性前十名」之一。
合约销售在 2017-18 年爆发增长意味着新力控股从区域迈向全国发展的步伐逐渐显现成效。
2016-17 年地产火热，2018-19 年地产转冷。根据克而瑞数据可知公司 2019 年合约销售为 987.3 亿元，同比仍然增长 11.27%，在地产调控加码的背景下，新力控股合约销售继续创新高，离千亿房企仅差一步之遥。
克尔瑞显示公司 2019 年权益销售为 563.8 亿元，权益比为 58.1%，虽然权益比略低，但这是房企冲规模的必经之路，国内龙头房企无不经历此过程，现阶段冲规模过后，相信提高权益将是公司下阶段考核的标准。
资料来源：克而瑞
公司 2016-17 年合约销售爆发性增长，营业收入也随之快速上升，从 2016 年的 22.23 亿元上升至 2018 年的 84.16 亿元，年复合增长率为 94.6%，同时净利润也迅速攀升至 2018 年的 5.55 亿元，年复合增长率为 105.9%。
由于房地产结算的特殊性，公司 2017 年 -2019 年部分合约销售将于 2019-2020 年结算，意味这公司 2019-2020 年营业收入仍将维持高增长速度。
营收爆发增长的背后是合约销售快速增加所致，而净利润增速快于营收的背后是公司财务结构不断改善的结果。
公司近百分之九十九的收入来自销售住宅物业所得，住宅项目主要分为面向刚需消费者的 " 湾系 "、中端消费者的 " 园系 " 以及高端消费者的 " 悦系 "。
其中刚需的 " 湾系 " 是公司营业收入的主要来源，中端的 " 园系 " 收入比逐年上升，截至 2019 年 7 月，两者收入占比分别为 61.5%、27.5%。
资料：招股书
合约销售增加之余，平均售价也逐年提高，从 2016 年的 6246 元上升至 2019 年 4 月 9731 元，形成量价齐升趋势，推动均价逐年增长的原因在于 " 湾系 " 均价不断上涨。
" 量价齐升 " 现象也反映在公司盈利能力上，毛利率及净利率分别从 2016 年的 24.7%、5.85% 增长至 2018 年的 37.3%、6.59%。
有投资者可能留意到公司截至 2019 年 4 月止的毛利率有出现小幅下滑的现象，这主要跟 2017-2018 年土地招拍火热的行情有关，部分拍卖存在溢价。房地产毕竟是周期性行业，只要平均售价稳健增长，并不改变毛利长期处于高区间的发展逻辑。
至于为什么净利率增长速度低于毛利率 ? 主要是受销售、行政、财务三大费用的影响所致。
财务成本从来是房地产公司除去地价后最大的成本，而随着财务成本的降低，公司 2019 年的净利率有望继续上升，这方面的逻辑也将在以下有关土地财务方面的内容作进一步解释。
从营收地区来看，公司收入来源地区主要集中在大本营南昌市。
由于公司成立时间相对其它房企晚，在初始阶段集中力量深耕大本营南昌市的发展战略无疑是正确的。在 2016 年时该地区收入贡献比例高达 99%。不过随着公司积极对外拓展截至 2019 年 4 月底，江西省区域贡献收入占比已下降至 72.8%。
资料：招股书
2016 年公司开始策略性拓展长三角地区的无锡、粤港澳大湾区的惠州、华中华西核心城区的长沙、成都等城市。从介入的城市数量来看，仍有极多尚未布局的城市，这对公司未来项目的拓展带来极大增长性。
建房跟投资一样，长远投资价值固然重要，而介入的时机也决定了未来的回报，公司对某些区域的风口时机存在不错的精准判断，例如兼顾大湾区及临深区域概念的惠州市，吸引众多房企深度介入，惠州房市行情在 2017-18 年阶段相当火爆。公司在 2016 年切入惠州市后，2017 年开始产生收益，2018 年 -2019 年 4 月的收入显着增加，已成为第二大收入来源地区。
二、上市补充弹药，调整财务结构
发展商收入的可持续性主要来源于土地储备是否充裕。
截至 2019 年 12 月 31 日，公司土地储备约 1570 万平方米，若按 2019 权益销售均价为 13,083 元 / 平方米计，约 2054 亿的土地货值能够支撑公司未来三年的开发。
根据过往公司较强的合约销售能力来看，短期必然需在四大区域城市加快补充土地，这也是公司赴港上市融资的原因之一。
从土地储备区域分布看，江西省的土地储备约占 34%。结合上述江西地区收入占比下降的现象来看，公司过去单一集中的土地储备风险已经不断减少，四大区域土地结构均匀发展。
此外公司预计 2020 年可售货值权益总额为人民币 760 亿元，区域布局更加多元化，一二线城市占比达 92%，这对公司 2020 年的合约销售的增长提供有利保障。
补充土地储备无外乎是招拍挂、收并购和品牌输出（代建代卖）。鉴于国内地产行业发展的特殊性，房企品牌输出虽占用资金少，但规模小至几可忽略不计，而招拍挂和收并购对资金的需求性特别高，所以见到公司近年来的高成长的背后伴随着高杠杆。
从招股书可知公司 2019 年 4 月的净负债率为 310%，这对于此前尚未上市的新力控股而言实属正常，过去融资渠道窄，融资成本高，而快速发展的背后必然需要加大举债融资力度。
虽然举债补充地皮冲规模不利于财务结构的稳定性，但也需实事求是，辩证看待。
高杠杆是房企从无到有，快速扩张规模的必经之路，国内龙头企业如恒大、融创、碧桂园过去均维持较长的高杠杆运作方成就如今体量。
而国内三大龙头企业皆利用高周转开发模式应对高杠杆。在高周转开发模式上，新力控股通过采用 "120 天启动项目、180 天达到预售标准 " 来确保现金流稳定回流。
从招股书可知公司将从上市融资所得金额约 30% 即 5.61 亿港元用于偿还有息借款，如过去约 1.70 亿港元的私人债务。
在美国降息的大环境下，新力控股于 2020 年 3 月 4 日成功发行 2.8 亿美元债，受到投资者追捧，获得超 3.6 倍超额认购。不仅拓宽了融资渠道，而且在利息率方面也获得低于过去向信托等渠道的融资所支付的高利息率。
谨慎的财务政策，追求规模与效益均和发展，通过多种融资渠道积极降低杠杆，银行授信达 739 亿元，其中仍有 67% 约 495.13 亿元未使用，有利进一步优化债务期限。
据了解，公司 2019 年净负债率已降至 100% 以下，这将有利于财务成本的减少，减少的部分也将转换成利润，对净利润率的提高具有推动作用。
投资者若对公司负债及高周转开发模式存在疑虑，只要持续跟踪公司每月的合约销售规模即可做到心中有数。
三、结语
随着新力控股集团被纳入恒生综合指数，并有望于年底纳入港股通，以及各地政策松绑刺激下的 2020 年大概率将突破千亿规模，公司大机会越来越受到资本市场的认可。
