据媒体引述知情人士报道称，绿城中国(03900)的子公司绿城管理计划通过香港IPO筹资约2.5亿美元。

绿城管理集资所得将用于收购、于发展商业资本代建业务、研发、提升品牌形象，以及营运资金和其他一般公司用途。于2月28日提交主板上市申请。瑞信及德银为联席保荐人。

图片来源：绿城管理控股有限公司招股书

一、公司介绍

公开资料显示，2010年，绿城房地产建设管理集团有限公司成立，以开发代建、金融服务、知识分享为核心业务，标志着中国首家轻资产模式的代建公司的诞生。

2015年9月23日，绿城管理集团正式挂牌成立，成为绿城品牌和代建管理模式输出的主体。

因在业务模式开发的程度、业务量级等诸多指标处于行业领先，绿城管理被视为代建行业的「独角兽」。

就「轻资产」的业务模式而言，绿城管理和物业企业的不同之处在于，不光输出服务，还重点输出系列管理解决方案。

具体来说，绿城管理的代建模式为委托方按需定制，通过政府代建、商业代建及提供和代建相关的设计及开发咨询服务，帮助房地产行业的投资人与合作伙伴在房地产开发中获得收益。

先进的模式带动了业务规模的领先。招股书显示，目前，绿城管理业务范围涵盖中国25个省、直辖市及自治区的84座城市及东南亚的柬埔寨，共计拥有262个代建项目，管理总建筑面积6850万平方米。

近年来，包括万科、建业、绿地、金地等越来越多的房企开始涉足代建行业，但该行业的集中度仍然很高。据中指院数据，2018年绿城管理新订项目约106个，新订总建筑面积约2240万平方米，占据中国代建市场41.1%的份额。

作为绿城管理的唯一股东，目前绿城中国持股 1,432,660,000 股。据绿城管理招股书，绿城管理董事会由8名成员组成，其中执行董事2名，分别为行政总裁李军、林三九，非执行董事3名，分别为董事会主席郭佳峰、张亚东、刘文生。三位独董为林治洪、丁祖昱、陈仁君。

近年来，绿城管理业绩一路向上，收入主要来自商业代建、政府代建和其他业务三大业务，其中商业代建在过往的经营期间，占其收入的绝大部分。

数据显示，2017年，绿城管理的销售规模达到430亿；2018年，绿城代建业务合计管理项目282个，总建面6336万平方米，年内销售额552亿元，收入13.66亿元；2019年，绿城代建项目累计取得合同销售面积约505万平方米，合同销售金额约664亿元，占绿城中国总销售额的33%。对绿城中国而言，近几年绿城管理的销售业绩在其总销售额的比例也保持在30%以上。

营收及利润方面，招股书显示，于2017年、2018年及截至2018及2019年9月30日止九个月，绿城管理收入分别为人民币10.16亿元、14.81亿元、11.28亿元及15.13亿元。同期，绿城管理的年内/期内持续经营业务所得利润分别为人民币2.56亿元、3.63亿元、2.37亿元及2.96亿元。

图片来源：绿城管理控股有限公司招股书

毛利方面，绿城管理代建业务毛利率可以高达50%。招股书显示，于2017年、2018年以及截至2018年及2019年9月30日止九个月，绿城管理毛利分别为人民币5.77亿元、7.44亿元、6.07亿元及6.79亿元，且同期毛利率分别为56.8%、50.2%、53.8%及44.9%。

图片来源：绿城管理控股有限公司招股书

图片来源：绿城管理控股有限公司招股书

绿城中国公告称，此次分拆完成后，现时预期绿城管理将继续为绿城中国的附属公司，且公司继续将绿城管理的所有资产、负债和收益表项目合并入账。

所以，未来随着房地产行业日趋成熟，投资与开发逐步分离，代建业务的发展空间也会越来越大，这是绿城持续增长的预期机会。

二、竞争力及风险点

绿城管理为中国快速增长代建市场中的领先代建公司。该公司不仅有专有的管理体系及标准、知名及强劲的品牌以及优质服务供应商网络为项目拥有人提供独特的价值定位，而且还有轻资产业务模式和大量及多元化的备选项目推动其可持续增长。

此外，在招股书中，绿城管理也披露了其可能存在的风险，包括代建业务受中国经济及地产市场表现影响;中国代建市场竞争不断加剧;无法维持往绩记录期间的业务增长水平;项目拥有人及其他方无法履约，以及业务伙伴关系及第三方承包方、供应商业绩不利的影响等等。

当前物业股在资本市场表现抢眼，尤其在疫情下股价也普遍飘红。那么，同样以「轻资产+高利润」为特色的代建行业能否得到资本市场的青睐，值得我们持续关注。