去年，港股表现乏善可陈，而物业管理股却表现异常精彩，新股认购热情高涨，翻倍股层出不穷。今年以来，物业管理股依旧是站在市场的风口，成为投资者的重点关注对象。
 
日前，来自杭州的宋都服务集团有限公司 Sundy Service Group Co. Ltd(以下简称“宋都物业”)向港交所递交招股书，拟在香港主板IPO上市。
 
根据中指院的数据，宋都物业于2017年、2018年及2019年按物业管理综合实力计在“中国物业服务百强企业”中分别排名第81、第71及第65。
 

图片来源：宋都服务集团有限公司招股书
 
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公司介绍
 
截至2019年9月30日，宋都物业在中国的10个城市设有8间附属公司及12间分公司(当中大多数位于浙江省)，向27项物业(包括13项住宅物业及14项非住宅物业)提供物业管理服务，在管总建筑面积约为400万平方米。截至2020年1月14日，宋都物业在管总建筑面积约为590万平方米。
 
招股书显示，2017财年、2018财年及2019年首9个月，宋都物业的营业收入分别为人民币0.84亿元、1.33 亿元和1.37 亿元，相应的净利润分别为1396.5万元、2088.9 万元和1942.5万元。

图片来源：宋都服务集团有限公司招股书
 
从增速来看，在25家已在港上市的物业管理公司中，以2018财年计算，宋都物业的营业收入增速为58.3%，明显高于行业35.10%的平均水平，而同期龙头碧桂园服务的增速为49.76%;净利润增速为49.3%，则明显低于行业60.88%的平均水平，而同期碧桂园服务的增速为129.79%。
 
从体量来看，宋都物业属于小型物业管理企业。据choice数据显示，在25家已在港上市的物业管理公司中，以2018财年营业收入计算，宋都物业仅比申基国际(02310)高，排名倒数第二，与和泓服务相近;以2018财年净利润计算，宋都物业排名倒数第六，与和泓服务相近。
 
和泓服务于2019年7月上市，2018年营业收入和净利润分别为2.24亿元和1688.6万元。
 
值得一提的是，中指院的数据显示，和泓服务在2017-2019年中国物业服务百强企业中名列第58名、第48名及第44名，所占市场份额仅为0.03%。这意味着，在中国物业服务百强企业中，排名低于和泓服务的宋都物业，市场份额也低于0.03%。
 
事实上，宋都物业的业绩增长和体量大小，与母公司宋都股份息息相关。
 
招股书显示，宋都物业的大量物业管理协议与宋都股份独立开发或合作开发的物业有关。于2017财年、2018财年及2019年首9个月，宋都股份提供物业管理服务的收益分别占宋都物业约99.8%、99.6%及99.9%。这意味着，与众多在港上市的物业管理企业一样，宋都物业同样十分依赖母公司“输血”。
 

图片来源：宋都服务集团有限公司招股书
 
宋都股份作为中型房地产企业，在2019中国房地产百强企业排名中位列第89位。
 
在业界，宋都股份一直被认为是一家保守的房企。据了解，宋都股份旗下的地产集团创立于1984年，是杭州最早“老十八家”知名专业房地产开发企业之一。但这么多年过去，宋都股份的发展依旧缓慢，直到2018年销售额达101.4亿元才首次迈入百亿元大关。
 
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竞争力及风险点
 
宋都物业为浙江省其中一间顶尖物业管理公司，其优质的服务质量有助赢得客户广泛认可及提高品牌价值品牌广受认可。
 
受惠于与宋都股份集团进行长期稳定的业务合作，以及该公司不同服务类型能够相互创造协同效应及产生多种收益来源。
 
即便如此，宋都物业依然存在不可避免的风险：
 
1．无法按计划或以有利条款获得新物业管理协议；
2．前期物业管理协议或物业管理协议或会终止或可能不获重续；
3．员工成本及分包成本之波动可能会影响该公司的增长率及盈利能力；
4．向客户收取物业管理费及代垫费用时可能遇到困难，进而可能导致其应收款项减值。
 
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募资计划
 
目前，公司的业务策略为：
 
1. 进一步用于长三角地区透过多种渠道扩充业务规模、增加市场份额及扩大地理分布；
2. 拟利用先进技术创建智慧社区并开发移动应用程式优化业务模式，以提高成本效益；
3. 继续探索及扩展所提供的服务种类以满足客户的需求及提升收益基础；
4. 进一步扩大长租公寓业务、加强风险管理及内控系统；
5. 持续吸引、招聘、培养及挽留人才。
 
业内人士透露，以前的宋都股份只是个偏重于商业经营的建筑公司，三年前，宋都股份才大幅度增资扩股变身成房地产开发公司。较短的开发项目时间，让外界对宋都股份开发理念还不太理解。事实上，宋都股份2019年的销售目标是300亿元。而2019年上半年，宋都股份的销售金额为89.4亿元，离全年目标存在较大差距。
 
对于依赖母公司输血的宋都物业，其上市后的前景仍存在不确定性。