1月17日，港交所上市聆讯申请名单中出现了一家名为“星盛商业管理股份有限公司”（下称“星盛商管”）的公司，建银国际和中信建投国际担任其联席保荐人。这意味着，新三板摘牌公司星河商置将赴港上市的传闻被证实。星河商置是星河控股集团的子公司，主要经营商业地产、酒店旅游、影院投资管理等业务。
 
这是星河控股集团对接资本市场的第一步。在其旗下，还有一家新三板挂牌公司智善生活，均由有“深圳地产界的另类地产人物”之称的黄楚龙掌控。
 
 作为星河控股集团有限公司创始人、董事长，现年60岁的黄楚龙在2019胡润百富榜上，以身家300亿排名第100位。

图片来源：星盛商业管理股份有限公司招股书

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公司介绍
 
公司是大湾区领先的商业运营服务供应商，并在全国其他区域管理多个项目。截至2019年9月30日，按于深圳市的运营中购物中心数量计算，公司排名第一;按于深圳市的运营面积计算，公司排名第三。根据招股书，公司的整体实力在“2019年中国商业地产百强企业”中排名第15。
 
截至2019年9月30日，公司订立合约以向38个商用物业项目提供服务，覆盖中国16个城市，总合约面积约2,870,000平方米，当中57.1%由独立第三方物业发展商开发。
 
公司拥有完整及广受认可的品牌系统，主要包括城市型购物中心“COCO Park”(以城市消费者为目标)、区域型购物中心“COCO City”及“iCO”(以购物中心五公里範围内的消费者为目标)、社区型购物中心“COCO Garden”(以购物中心一至三公里范围内的消费者为目标)以及高档家居布置购物中心“第三空间”。
 
此外，公司的商用物业拥有一系列主题馆品牌，包括家居、家庭和儿童、女性和时装、运动和健身以及美食和社交等主题。根据中国房地产Top 10研究组，公司的“星河商置”品牌以人民币88亿元的品牌价值在“2019年中国商业地产公司品牌价值TOP 10”榜单中排名第四，并获得“2019粤港澳大湾区商业运营品牌优秀企业”殊荣。
 
该公司主要有以下几种业务模式：

1. 委托管理服务模式：在此模式下，公司为商业项目的所有重要阶段提供服务，包括定位、建筑咨询及租户招揽服务、运营管理服务及增值服务。
 
2. 品牌及管理输出服务模式：在此模式下，公司于商用物业的所有重要阶段提供服务，包括定位、建筑咨询及租户招揽服务及运营管理服务。
 
3. 整租服务模式：在此模式下，公司向业主租赁商用物业及向租户分租商用物业内的商用空间。
 
公司可能根据与业主订立的租赁协议提供翻新或装修商用物业的服务。公司的客户主要为租户。公司从租户保留租金及向租户收取管理费作为收入，并就增值服务向相关客户收取公共空间使用费。公司承担管理商用物业的日常运营成本，并定期向业主支付租金。

图片来源：星盛商业管理股份有限公司招股书
 
公司业务于往绩记录期间录得稳定增长。截至2017年及2018年12月31日止年度以及截至2019年9月30日止九个月，公司持续经营业务的收入分别为人民币278.1百万元、人民币328.7百万元及人民币289.4百万元，持续经营业务的年╱期内利润及全面收入总额则分别为人民币50.4百万元、人民币85.1百万元及人民币83.7百万元。

图片来源：星盛商业管理股份有限公司招股书
 
公司权益总额因业务扩充而由截至2017年12月31日的人民币140.8百万元增加至截至2018年12月31日的人民币218.6百万元，并减少至截至2019年9月30日的人民币 101.9百万元，这是由于截至2019年9月30日止九个月派付的股息所导致。

图片来源：星盛商业管理股份有限公司招股书
 
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竞争力及风险点
 
星盛商管是大湾区领先的商业营运服务供应商，显著受益于区域整体利好政策。
值得关注的是，该公司以广受认可的标杆项目及灵活的运营模式实现规模扩张，
同时，高效的综合营运管理能力为其创造了强大的盈利水平。
 
但是，据招股书的风险因素中提到，该公司大部分收入来自就星河控股及最大客户所开发或拥有的物业所提供的商业运营服务。
 
今年以来，在深圳经济基本面下滑的形势下，该公司可能无法协助物业业主租出所有新开发物业及重续现有租赁。
 
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募资计划
 
据招股书，公司募集资金的主要用途是：

1. 进一步巩固于大湾区的市场地位、专注于经济发达的地区及扩展我们的业务规模;
2. 升级资讯科技系统，提升服务质素及运营效率;
3. 拓展全价值链服务以提升公司的服务能力;
4. 透过多重维度继续拓展及寻找新增长动力;
5. 持续建立稳定的多梯级人才队伍及建立独特的企业文化。
 
综上所述，如果星盛商业成功上市，星河控股集团将迈出对接资本市场的第一步。