自2018年以来掀起的房企分拆物业赴港上市热潮仍在持续。

上个月，保利物业、时代邻里等相继挂牌上市，其中保利物业市盈率近50倍。物业股背后的高估值，还是让房企们趋之如骛，像2018年上市的碧桂园服务、雅生活、新城悦等，股价涨幅基本上都达到了100%。

截至目前，已有近20家物业公司在港股成功上市。仅2019年，便有8家物业企业上市，小至银城生活服务，大至保利物业，而万科物业，也称正在观望市场。

1月2日，闽系房企正荣地产旗下的物业公司正荣服务集团有限公司向港交所正式递交招股书，抢着成为2020年赴港上市的物业第一股，建银国际担任其独家保荐人。

据招股书披露，正荣地产董事长黄仙枝继续出任董事长一职，正荣集团创始人兼实控人欧宗荣为正荣服务的控股股东，并通过伟正、伟耀及伟天三家个人独资公司持有正荣服务87.3%股权。

早在2019年9月，市场上便有消息称，正荣集团正计划将旗下物业管理业务分拆来香港上市，预期集资约1亿美元。

图片来源：正荣服务集团有限公司招股书

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公司介绍

关于正荣服务的历史，可追溯至2000年，当时欧宗荣及正荣集团于中国成立正荣物业服务，以为其所开发住宅物业提供物业管理服务。自2004年起，开始在福建省为正荣地产集团开发的住宅物业项目提供物业管理服务。自2016年起，总部设立于上海。

截至2019年9月30日，正荣服务业务分布跨越中国34座城市及覆盖4个主要地区——长三角地区、海峡西岸地区、中西部地区、环渤海地区。在管项目数目由截至2017年12月31日的90个（总建筑面积约0.094亿平方米）增加至截至2019年9月30日的136个（总建筑面积0.21亿平方米）；订约管理的项目总数由截至2017年12月31日的117个（总订约建筑面积约0.162亿平方米）增加至截至2019年9月30日的214个（总订约建筑面积0.34亿平方米）。

正荣服务认为上述4个区域具有人口聚焦、经济活跃、城市发展前景看好等特点。其将进一步扩大在目前经营所在城市的布局，同时进军4个区域中具有较大经济发展潜力的新市场。

根据中指院的资料，按综合实力计，正荣地产集团于2019中国房地产百强企业中排名第19位。根据其2018年年报，正荣地产集团于2018年的签约销售总额约为人民币 1,080亿元。根据其2019年中期报告，截至2019年6月30日，正荣地产集团的总土地储备约为2,630万平方米，于全国29个城市拥有167个住宅及非住宅项目。

正荣服务的客户主要包括物业开发商、业主及住户。于往绩记录期，最大客户为正荣地产集团，正荣服务向其提供物业管理服务及非业主增值服务。于2017年、2018 年及截至2019年9月30日止九个月，其向正荣地产集团提供服务产生的收益分别占总收益的33.5%、26.9%及26.4%。

图片来源：正荣服务集团有限公司招股书

于往绩记录期，该公司的物业管理业务规模实现了快速增长。在管总建筑面积由2017年12月31日的约940万平方米增长至2018年12月31日的约1260万平方米 ，并进一步增长至2019年9月30日的约2100万平方米。

正荣服务的收益由2017年的2.73亿元增加67.2%至2018年的4.56亿元，并由截至2018年9月30日止九个月的人民币3.21亿元增加61.2%至2019年同期的人民币5.16亿元。

净利润由2017年的人民币2029.7万元增加94.6%至2018年的人民币3952.4万元，并由截至2018年9月30日止九个月的人民币2853.5万元大幅增加至2019年同期的人民币7425.9万元。

图片来源：正荣服务集团有限公司招股书

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竞争力及风险点

正荣服务是一家全国布局，快速成长及综合性的物业管理服务提供商，与正荣地产集团建立的长期合作机会带来了显著的增长机会。

该公司实施双轮驱动体系，多元化项目组合，均衡发展业务，使得客户满意度及品牌认可度很高。

该公司不仅拥有标准化的运营流程、数字化的业务营运及有效的成本管控机制，而且还有经验丰富的管理团队，以专业及高素质人力资源体系为支撑。

即便如此，正荣服务依然存在不可避免的风险：

1、正荣服务近年来的快速发展，很大程度上依赖于集团地产销售业绩的增长；

2、同其他物管公司一样要面临人工及分包成本波动，而人工成本及分包成本上升可能会损害我其业务并降低该公司的盈利能力。

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募资计划

目前，公司的发展策略为：扩大项目组合，探索战略投资、收购及合作机会；扩大业务规模及市场份额;保持创新，不断开发多元化的增值服务；通过升级信息技术系统，进一步提升运营效率，实现成本效益最大化；持续吸引、培养及保留人才。

业内人士预期，收益、净利润均高于行业平均水平的正荣服务上市融资，一方面，或成行业在资本市场新的风向标；另一方面，这对正荣地产下一步的发展扩张不失为一个有力支撑。