港股半日市，气氛如期冷清，恒指收跌42点，报27,864点，成交仅319亿。

港股通方面，南下资金净流入15.46亿，与平日流入金额相约。而由于假期关系，北向交易今天暂停，而港股通交易将会于星期五恢复。

基于今天大市也没什么好说，所以只好和大家探讨一下将成为2019年最后一只上市的物业股宝龙商业（9909.HK）。

资料显示，宝龙商业预计于30日上市，保荐人为农银，而农银也是上周大热的保利物业（6049.HK）的保荐人之一。

与目前已上市的主流物业股不同，宝龙商业主要提供管理运营商业物业服务，旗下品牌为“宝龙一城”、“宝龙城”、“宝龙广场”及“宝龙天地”，业务主要位于长三角。

根据招股书显示，2018年公司商业运营服务收入及在管建筑面积排名均在前五名，综合能力在国内位于前列。

从营收结构来看，商业运营占公司营收比例达到90%，而毛利率达30%水平，高于住宅物业管理业务。

来源：宝龙商业

和同业对比，宝龙商业的毛利率和净利率算是中规中矩。

来源：丫丫港股圈

从客户源看，公司逾80%收入来自外部客户，同系附属公司实际占不超过20%。

不过，这些外部客户所持有的商业物业或住宅等，大部份由母公司所开发，相关在管面积达96%，而相关收入占总营收近90%。

来源：丫丫港股圈

简单来说，在母公司的照顾下，公司未来两年商业运营服务业务业绩确定性极高，但再进一步的增长就要看能否以品牌输送方式为独立第三方开展商业运营。

这个问题基本上也是众多已上市的物业股所面对的难题。

宝龙商业招股价为7.5-10元，对应市值为45-60亿。根据2020年利润指引2.8亿，意味着估值为14-19倍。

由于公开认购已经超50倍，公司也大机率以上限定价，这基本上“水位”不多，只能看市场会否当稀缺性炒上去。

不过，相信暗盘价也是大机率一步到位，但具体情况还是先看定价以及分派情况再能作进一步猜测。

来源：丫丫港股圈，数据截止12月18日