国内8月份的房地产销售仍然惨淡，虽然进入了传统金九银十，房地产公司会加大营销力度，提升整体交易量，但如果没有明显的政策刺激，反弹大概有限。

上周调降存量住房贷款利率的消息不令人意外，但如果这样做，肯定会损害银行的盈利能力。上半年国有银行有5家已经出现盈收净利双降。

另一方面，香港二手房价续创近8年新低，9月降息能否带来点刺激还是充满不确定性。

类似的悲观情绪亦体现在新世界发展上，公司发布了首次盈警，预计亏损190亿至200亿港元，主要因为85-95亿资产减值，以及出售新创建股份的83亿账面亏损。抛开一次性因素，全年核心经营溢利为65-69亿，同比减少18%至23%。

虽然公司今年来持续出售物业，包括40亿的愉景新城商场、39亿的前海全幢商厦，但杠杆仍然是行业最高水平。之前市场预计今年股息约0.5港元，当下大概率要更低。

去年出售新创建套现近218亿元，当中派40亿元特别息算是一个失误，特别考虑到公司债务规模逾1900亿，每年利息支出在资本化前接近100亿。

而短期要解决债务问题，公司相信要继续出售资产，例如上周传出华润拟出价约90亿元购买K11 ART MALL。只是K11品牌于内地和香港做得不错，而且占了公司约10%持续经营利润，不会是首选。

无论如何，新世界有不少资产，例如1600万平方呎农地、2000亿元投资物业，如果肯大力去杠杆，市净率修复空间也会很大。

但最重要问题是，大股东持股不多，不出来增持，且有供股集资记录，所以股价持续下跌。不过，从另一角度看，基本面最差，也意味是未来最受益于香港楼市好转的炒作标的。