这次到恒隆地产爆雷，分红降低，股价跌回2009年。

截至今年6月底止中期，公司股东应占纯利按年跌55.7%至10.61亿元，应占基本纯利为17.35亿元，按年跌22%，主要受租赁营业溢利下跌，及财务费用增加有关。中期息减少33%至0.12元。

恒隆面对的挑战有点不同，基于内地租金占营业溢利约65%，且都是高端购物中心，所以被部份投资者视为更稳健的高股息资产。但消费疲软无处不在，奢侈品消费在内地已经明显下滑，以此为主的商场自然也会受到冲击。

具体上，公司高端商场的收入下挫 4%至20.9亿，次高端商场收入反而同比上升5%至3.2亿，反映出消费降级的趋势。其中，两大旗舰商场，上海恒隆广场、上海港汇恒隆广场，收入分别下跌8%/4%，但租户销售额跌幅达到23%/14%，反映了高端消费的崩盘。

另一方面，内地办公楼组合收入下跌4%至5.6亿，其中贡献收入逾一半的上海恒隆广场，租出率较去年同期下降 10 个百分点至 88%，收入亦下跌 7%。一线城市办公室需求不振和供应过剩的情况与香港也是如出一辙。

收入下降的同时，恒隆也要承受利率上涨的冲击，期内平均借贷利率从3.9%上升至4.3%，财务费用增加 21%至港币10.6亿元。虽然财务费用应该是峰值了，但公司41%借款为定息，未来受益降息幅度不够大。

乐观看，公司今年股价跌了45%，很多利空已经price in，且内地高端消费的崩盘，某程度在于富人转移去日本消费了，未来有回流的可能性。但目前最大的不确定性是派息政策。

恒隆地产过去三年每年派息35亿，按33%下调即23亿，股息率将约9.2%。不过，公司负债率逐年上涨，23年经营现金流入仅37亿，可以说股息都是靠借款发放，能否撑下去是个问题。

董事长陈启宗今年3月宣布退休，且公司股权结构不够好，恒隆集团持有恒隆地产约61%，而大股东持有恒隆集团约40%，中间股息被分流不少，这些都不利于股息政策的维持。

新世界也是差不多情况，虽然之前财年上半年已率先减少派息57%，但负债仍然非常高，短期再融资压力大，经营业务贡献又不足够，下半年股息又不知道要进一步减少多少。