12月9日，佳兆业迎来上市十周年的日子。十年间，佳兆业与中国房地产共同走过波澜壮阔的十年,公司资产从2009年的179.82亿元暴增至2019年6月的2590.13亿元，走出了一条优异的增长曲线。
 
集团初心不改，站在城市综合产业运营者的高度，坚持地产开发为主的同时，持续发力布局文化旅游、健康医疗、金融服务等多元化业务，依靠“地产+”的新模式成为了企业航母。
 
公司凭借优质土地储备及领先的多元化布局逐步跻身行业领先梯队，而未来是地产存量的时代，高周转模式难以为继，旧改将是低价获取核心城市优质土储资源的重要方式，而佳兆业是毋庸置疑的「旧改之王」。
 
此外，大湾区的旧改政策红利不断，土地价值水涨船高，种种利好已经为佳兆业下个十年的发展铺平道路，佳兆业的投资价值正在不断显现。
 
一、全国扩张步伐加快，各业务协同发展
 
佳兆业定位于城市公共服务商发展战略，以地产为基础拓展多元产业链，政策嗅觉敏锐，无数次在正确的时间点积极响应政府政策，获取了大量的优质土储。
 
公司收入从2016年的177.72亿元上升至2018年的387.05亿元，年复合增长率为47.58%；核心净利润也迅速升至2018年的47.29亿元。截止2019年上半年，公司营收及净利润分别为201.06亿元、27.53亿元，分别同比增长33.81%、55%。
 

资料：YY港股圈
 
一方面，合约销售在2016-18年连续维持高速增长，分别为298.43亿元、447.14亿元、700.59亿元，年复合增长率高达53.22%。
 
即使在2018年出现最严厉的地产调控政策，但佳兆业持有一线城市的优质“硬货”（在售项目、土地储备），当年合约销售再创新高。
 
2019年地产行业调控力度持续加大，但公司于2019年1-11月合约销售规模仍轻易录得751亿元，同比增长25.9%，继续稳定增长的态势。
 
并且，佳兆业2019年可售货值为1580亿元，其中约1200亿的可售货值主要集中在下半年9-12月推出，主要位于大湾区的一二线城市。
 
换言之，佳兆业四季度销售货值录得高速增长将是大概率事件。
 

资料：YY港股圈
 
另一方面，受房地产结算因素影响，2019年营收基本对应的是2017-18年的合约销售，这两年合约销售快速上升，公司报表仍有约344亿元已售未结的货值，因此公司下半年业绩无疑将保持较高增速。
 
合约销售快速增长也在加快公司对资金回笼的的力度，现金流改善，公司也加快偿还债款的力度，截止2019年上半年，公司已回购5.6亿美元优先票据，净负债率从2016年的308%下降至2019年上半年的191%，在中期业绩会议上，管理层表示年底净负债率将进一步降至180%。
 

资料：YY港股圈
 
事实上，正是负债结构的持续改善令公司核心净利润的增速不断高于营收增速，同时也为公司长远的发展奠定基础。
 
2019年，除了偿还即将到期的债款外，佳兆业也发行了数轮的中长期美元票据，皆得到知名机构的数倍认购，累计14亿美元。
 
伴随着公司基本面的不断改善，无论是股市还是债市，乐于投资佳兆业的长线基金自然是愈来愈多。
 
二、多重政策红利，旧改弯道超车
 
旧改是典型耗时长，但利润回报高的业务，需要充足的时间协调各方利益等待项目转化土储来获取丰厚的利润，而旧改这门“技术话”正是佳兆业的强项。
 
至于旧改利润有多丰厚，公司也披露了旧改的成本及利润。
 
以深圳市的旧改项目为例，旧改成本为8900元/平方米，而通过拍卖招标的均价为5万元/平方米，相差约4.1万元/平方的成本费用相当之庞大。
 

资料：佳兆业
 
若按佳兆业在盐田、坂田等项目3.5-5.5万元/平方米的售价来计，扣除公开拍卖市场的土地成本外，所得的利润不高。
 
另外， 佳兆业旧改项目的毛利率在逐年提升，从2016年的13%逐年上升至19年上半年的33.4%，公司的旧改操盘能力不断提高，也成为佳兆业一直坚持旧改的主要原因。
 

资料：佳兆业
 
此外，公司土地储备分布于国内各个主要经济区域，突显公司全国化、规模化的进度不断加快。截止2019年6月，佳兆业土地储备分别于国内47个城市，合计约25.8百万平方米，其中大湾区土地储备约14.1百万平方米，占本集团整体土地储备的54.6%。
 

资料：佳兆业
 
2019年上半年公司通过招拍挂、收并购、旧改等方式在国内各个地区共新增土地储备2.46百万平方米，权益比高达91%。
 
虽然公司明面上的土地储备仅有25.8万平方米，但所持的土地储备主要位于大湾区及国内一二线城市，货值超过了5000亿元。货值多之余，87%的权益也令公司基本能够获取绝大部分的收入。
 
地产行业核心的增长因素主要取决于土地储备规模，公司持有许多的旧改项目虽部分尚未转化为土地储备，但项目数量多，而且货值高，因此实际上公司潜在的成长性十分可观。
 
截止2019年6月，公司尚未纳入土地储备项目共128个，共计约32.18百万平方米且全部位于大湾区，其中深圳及广州是公司重点布局的地方，分别占整个旧改面积的31.9%、29.6%，按深圳及广州的售价，公司在大湾区旧改货值超过2万亿。
 

资料：佳兆业
 
「坚持深耕大湾区」的战略令佳兆业在2019年吃尽政策红利。
 
从旧改政策上看，广东省人民政府在9月份正式发布《广东省深入推进“三旧”改造三年行动方案（2019－2021年）》。其中以广州及深圳为例，在2019-2021年，广州新增实施改造任务面积为5.4万亩，需要完成的改造任务面积为3.5万亩；深圳新增实施改造任务面积为2.7万亩，需要完成的改造任务面积为1.4万亩。
 
一直以来由于旧改项目转化成土地储备的时间长，过往资本市场对旧改基本持不认可的态度，以至于对佳兆业潜在的价值视而不见。而这一次，不得不说广州及深圳的旧改进度加快，已提上了日程。
 

资料：广东省自然资料厅
 
除了旧改政策之外，其它有利的国策也逐一颁布，是佳兆业进入快速发展、实行弯道超车的黄金机会。
 
首先，是粤港澳大湾区发展规划纲要。
 
高铁、轨道等运输建设，构建广东经济圈；到2035年，大湾区形成以创新为主要支撑的经济体系和发展模式，如广州将建设成国际商业中心、华南区交通与物流集散地、国际大都市；珠三角东岸建设成电子信息产业聚集区；珠三角西岸将建设成高端设备制造产业聚集区。
 
接着，是深圳成为先行示范区的纲要颁布。
 
2019年8月《关于支持深圳建设中国特色社会主义先行示范区的意见》正式发布，国家政策颁布下的深圳成为先行示范区发展，到2025年建成现代化国际化创型城市；到2035年，成为我国建设社会主义现代化强国的城市范例。
 
对于公司而言，长期紧跟国家级战略方向进行区域深耕，尤其拥抱深圳，与深圳共同发展的做法更是令佳兆业站上了时代的风口，抢占发展的先机。不管是大湾区或深圳的规划发展，都将推动产业升级转型，带来人口聚集效应，最终推动土地需求上升。
 
截止2019年6月，公司在深圳土地储备面积占总比13%，而深圳的土储货值已达到32%，此外深圳旧改项目共占地面积32%。从公司旧改项目分布来看，几乎遍布深圳各个地区，可以说与深圳融为一体，共同发展。
 

资料：佳兆业
 
从深圳而言，产业升级改造少不了建设，但不管是工业用地或是住宅、商业等用地，可供拍卖的新增土地数量少，深圳除了对外扩容外，另一方式只能以旧改的形式对过往的土地进行升级改造，旧改很大概率将是深圳未来发展主旋律。
 
而这恰恰是佳兆业的强项，成立至今已经专注旧改20年，旧改实力毋庸置疑。
 
以2019年为例，预计旧改项目纳入土地储备面积共71.5万平方米，其中上半年已经深圳福田口岸、上海徐行镇项目已经纳入土储；下半年预计深圳福田东山、百灵达、南门墩项目纳入土储。
 

资料：佳兆业
 
短期1-2年内可实现供地面积约2.37百万平方米，基于广东省的旧改政策要求，公司在2020-21年完成深圳旧改项目基本是大概率可以确定的事情，虽然并未公布广州及中山的旧改进度，但广州、中山的旧改进度在日后或会有惊喜。
 

资料：佳兆业
 
从中期3-5年的旧改转地储面积来看，基本随着时间的推移，公司逐渐释放庞大的旧改利润。
 
单凭旧改项目储备冲千亿销售规模几乎悬念，但仍然通过各种渠道方式补充土地储备，因此千亿规模的佳兆业基本上属于板上钉钉的事。
 

资料：佳兆业
 
从2017年起公司开始恢复派息，分红率从17年的18.22%上升至18年的23.23%，在2019年也中期派息的公告，公司在降负债的同时依然不忘善待中小股东。
 
三、结语
 
过去佳兆业因旧改崛起，如今的佳兆业也因对旧改和深耕大湾区的坚持，站在了下一个时代的风口。
 
经过十年的发展，公司已实现从“区域性的地产公司”到“全国大型综合性房地产开发集团”的跨越式发展。
 
10周年，既是一个里程碑，也是一个新的开始。
 
过往所储备的旧改项目即将随大湾区的城市更新而释放，市场先生的短视是常态，公司十年以来的发展有目共睹，综合实力不言而喻，如今只需静待公司对各业务持续发力，享受公司下个十年的经营红利即可。