建发国际，还在增长的房企
港美股 · · 2024-07-10 · 股权代码：
6月房企销售表现还算可以，尤其是排名靠前的房企。
6月百强房企销售金额环比5月增长33%，同比跌幅收窄至22%（1-5月累计下跌42%），其中Top10房企6月销售额同比跌幅收窄至4%，一定程度好于市场预期。往前看，7月和8月的基数更低，同比跌幅可能进一步收敛。根据我们之前的文章《丘栋荣一季度大幅加仓保利发展》的分析，如今的地产在底部区域，可以当做磨底的阶段。如果这个位置楼市销售还不能企稳，会有更多的政策出来托底。不过很难是那种很猛烈的政策，大概率是温和的释放。虽然整体房价还在下跌，但其实房企不需要楼市涨价，只要能够稳住，出现一个较为稳定的交易市场，也就足够了。目前来说，相比房价，房子能够流通起来更为重要。当然，这是建立在房价没有大幅波动的基础上。尤其是以价换量的二手房，表现的比较明显。目前的地产板块更多地还在博弈政策，如果数据稳住向好，那么板块就会从从博弈政策到博弈价值。建发国际是少有过去几年都还能保持营收利润皆增长的房企。 建发国际以房地产开发为核心业务，业务收入占比96.8%，房地产项目遍布中国大陆多个省份的重要城市。同时也覆盖商业运营管理服务（代建）、物业管理、商业资产管理等轻资产业务，即旗下的建发建发合诚和建发物业。在楼市风声鹤唳的时候，还能有如此表现，这背后当然需要有一个强力的后盾。建发国际是福建省最大的国有企业厦门建发集团成员企业—建发房产的控股子公司。建发集团连续多年位于福建省企业集团首位，实际控制人为厦门市国资委，这是建发国际背后的靠山。自2017年以来，建发国际的营收和归母净利润均保持增长，公司三道红线自 2021 年来维持绿档，有息负债主要来源于大股东借款（存量借款利率 4.53%）和银行借款（存量借款利率 3.0%），无表外负债或前融负债，公司自2020年以来存量有息负债平均利率不断下降，融资优势明显。 除了背景强大，自身的运作也是不错。尤其是近几年楼市低迷，不说民营企业，就算是央国企都有一定程度的压力，业绩上基本上都有所调整。但是建发国际的表现，反而稳中进取，以黑马之姿进入蓝筹行列。2023年建发国际营业收入为1344亿元，同比+35%；归母净利润为50.3亿元，同比+2%；毛利率11.1%，同比-4.2pct，有房价下跌的影响。同时2023年公司“三道红线”指标依旧全部“绿档”，其中扣除预收款后资产负债率下降1.6pct至61.6%，净负债权益比率降低 19pct至 33.6%，现金短债比达4.7倍，存量融资成本同比下降58个基点至3.75%，核心指标再度优化。这两年无论销售还是拿地，建发国际在市场低迷的时候显得更加的活跃。2023年建发的销售金额为1889亿元，同比+12%，销售规模进入行业TOP8，较2022年前进2位，已经稳居top10行业。今年上半年位列第7。公司在一二线城市销售金额占比达85%，所进驻的70余座城市中，有46个城市进入当地销售TOP10，其中在厦门、福州、无锡等17个城市位居当地销售榜TOP1，杭州、苏州、泉州等20个城市位居当地销售榜TOP2-TOP5，公司产品力在业内广受认可，多个明星项目表现优异。2023年公司共在30个城市获取78宗土地，全口径地价1169亿元，同比+42%，拿地强度62%，处于行业较高水平；权益拿地金额852亿元，权益拿地金额排名已经上升到了第四。而2024年1—6月，建发房产拿地金额279亿元，位列行业第一。截至2023年底，公司共拥有311个项目，总土地储备1552万平方米，库存货值2668亿元，其中 84%位于一二线城市，且2022年后新增土储占7成。新增土储总可售面积854万平方米，新增可售货值约2180亿元。公司重点布局华东、东南、海西三大核心城市群，拿地TOP10城市地价占总拿地金额的76%。市场不是买不起房，而是觉得不划算。一方面觉得房价可能还会跌，另一方面房子整体的品质也不够吸引。房子整体还是要回归居住属性，除去少部分投资需求，大部分人都有住得更好的愿望。当租金回报率和放贷利率接近的时候，租房不如买房的声音就会出现，也就会越来越多人倾向于买房。目前市场需求从「有房住」转向「住好房」，从「满足居住」转向「满足高质量生活居住」，客户对于居住空间、社区环境和配套服务提出更高要求，改善性住房需求成为居民置业的重要因素。能够满足市场需求的住房产品，市场也会愿意提高一些心理价位。而从供给端看，行业加速洗牌、整合，房企分化日益明显，产品力、服务力、营运能力和融资能力等综合实力强的房企，将逐步凸显竞争优势。建发国际的去年年内新获取项目78个，在杭州、上海、厦门、北京、苏州等地获取多个优质项目，其中年内新获取的杭州云启之江、宁波璞云、长汀央玺等项目，实现了年内拿地、当年清盘的成绩。低迷时有火爆的项目，说明建发是有做好房的能力，也有一定的市场口碑。建发聚焦具备品牌落地基础的一二线城市，以及福建省内供需较为均衡的城市，项目以新中式为主，先后发布「盛世唐风」「风雅宋韵」「诗意东方」等多款新产品，其中，年内产品风格系统创新研发20个、创新展示区落地14个，功能性提升研发8项，申报新专利92个。整体而言，2023年建发的销售项目的推货去化率达71%，全口径销售回款约1,843亿元，资金回笼率达98%，保持了高质量的销售回款。有本事拿地有利于后续的发展，但是目前的环境来说，有本事卖出去更为重要。得益于积极的拿地策略和良好的去化表现，建发已售未结资源充足，2023年公司已售未结资源为2087亿元，同比+6%，大幅高于营业收入。此外，截止2023年底，集团总土地储备的可售面积约1,552万平方米，其中2022年后拿地项目的土地储备占比约七成，土地储备权益比例约76%，国内合计311个项目，储备项目资产质量总体较好。从市场去化情形来看，2022年之后拿地的项目去化效率较高。一些土储厚的房企如2022年以前拿地较多，销售转化未必高效，而土储聚焦核心城市而总量/销售控制在1-1.5年左右的房企反而销售去化好、压力小。存货周转率上看，建发的周转这两年都在提升，占据了行业比较靠前的位置。过去建发国际分红还算稳定，股息率也不低，以15.18港元的股价计算，去年的股息率有8.56%，附带以股代息选择。整体来看，建发国际的基本面还是不错的，虽然今年上半年销售下滑，可能要结束持续增长的节奏，但排名却还在上行，算是地产的一匹黑马。但是，这个公司存在一个主要的问题就是股权稀释较为严重。除去以股代息不说，建发国际曾多次增发配股，手笔都不小。同时多次大型的股权激励，也大幅扩大了股本。公司于 2021-2023 年推出三轮限制性股权激励，合计计划授予不超过 1.853 亿股，占公司截至 2023 年末总股本的 9.8%。建发国际在2016年末总股本有4.28亿股，到2020年初变成了11.77亿股了，到2023年底达到18.96亿股。或许有增加流通股的考虑，但是从EPS上来看，建发的增长就没有利润上好看了。
