港股延续昨天弱势，特别是本地地产板块，受花旗预计今年香港总体楼价将再跌一成的消息拖累。

目前中原城市领先指数已经创近7年新低，重返2017年初时水平，主要在于过往几年的变迁以及经济前景的不乐观，可以说与股市同出一辙。

在美联储降息预期下，股市尚有机会跑在预期，但房地产明显较难。今年发展商大概率要继续降价去库存，加上房货利率仍处于高位，这均会成为楼价回稳的重大阻碍。

相比发开商，部份REITs今年则有望跑赢，例外领展。虽然管理层去年作死，但公司目前股率息约6%，与其他亚太股市的REITs比较不差，好像星加坡的REITs平均约5%，澳洲约5-6，日本约4-5%左右。

而且，领展旗下资产主要是必须消费品的零售，并非更依赖经济的办公室和可选消费品类，意味着租金抗风险能力较高。特别是昨天提到内地消费模式的改变，香港零售以及旅游业仍未见乐观。据报导，香港政府拟在特别节日增加24小时通关口岸，这措施相信会为香港零售和酒店旅游业带来负面影响，进一步助长本地消费外流的趋势。

另外，12月在香港开首店，并引发排队潮的蜜雪冰城准备冲击港股IPO。根据招股书，截至去年9月底，蜜雪冰城在中国和海外拥有超过36,000家门店，其中国内逾32,000家。

国内门店数量从2021年底19,731家，增长至2022年底27,2188家，再到32,180家，虽然整体收入也从2021年104亿增长至2023年前9个月约154亿，但在国内市场竞争越来越激烈下，未来能否保持这增速值得怀疑，留意另一间国内分店数目达9,000间的古茗控股也正申请在港上市。

这情况对瑞幸来说也一样，在库迪的激烈开店下，瑞幸已顾不上新旧加盟商的利益平衡，只着重于开店数量，目前门店数量已达到1.5万间。就扩店速度来看，说不定要达到蜜雪冰城同规模才肯停手。

虽说瑞幸还可进一步往下沉，但基于价格以及产品范围，客户群不及蜜雪冰城广，这种扩店速度最终怕会带来反噬。