看多房地产但没钱买房？看多深圳前海发展但没钱买办公室?
 
现在终于有机会了。
 
11月13日，港交所网站披露招商房托基金通过上市聆讯，该基金是由招商蛇口发起，招商局置地(00978)担任房托管理人，花旗环球金融担任其独家上市代理，招商证券国际为财务顾问。

图片来源：招商局商业房地产投资信托基金招股书
 
房地产投资信托基金为集体投资计划，以基金单位信托形式组成，主要投资于产生收入的物业，并以其收入向基金单位持有人提供稳定回报。招商房托基金为主要以拥有及投资中国的商业物业为目的而成立的房地产投资信托基金，其将首先专注于：粤港澳大湾区(不包括两个招商置地城市，即佛山和广州)以及北京及上海。目前投资组合位于中国深圳蛇口的5栋物业组成，总楼面面积、可租赁总面积分别约为26.23万平方米及24.99万平方米。据可租赁总面积计，平均租用率为81%，2018年底为90.4%。物业于6月底的评估价值总额为人民币65.17亿元。
 
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运作模式
 
房地产投资信托基金是房地产证券化的重要手段，通过把流动性较低、非证券形态的房地产投资证券化，在保证较好的流动性的基础上，为资本有限的中小投资者提供投资于房地产产业的机会。
 
房地产投资信托基金以发行基金单位的方式，集合公众投资者资金，并选择合适的地产项目构建投资组合，其收益来源主要来自地产公允价值的增值以及出租物业的租金收入。此外，基金会将出租不动产所得的收入以分红派息的方式分配给基金单位的持有人，从而使其获得长期稳定的投资收益。

图片来源：招商局商业房地产投资信托基金招股书
 
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市场情况
 
香港REITs是以信托方式组成，主要投资于房地产项目的集体投资计划。该基金旨在向持有人提供来自房地产物业的租金收入回报。具体的交易结构主要包括三个环节：一是将物业注入SPV公司，二是成立信托基金，三是发行信托基金份额募集资金投资于SPV公司，从而获得物业所有权以及物业所产生的租金收入。为了方便阐述，这里使用YUXIUREITs（越秀房产信托基金）的交易模式作为案例：
 
1）将物业注入项目公司。2004、2005年间越秀投资对国内的四项物业资产（白马大厦、财富广场、城建大厦、维多利广场）进行资产剥离和转让，对应转让给四家项目公司（BVI公司）。
 
2）将项目公司股权转让给越秀房托（SPV）。2005年12月，越秀投资将四家项目公司的股权转让给在香港注册的越秀房托（控股）有限公司（香港）。
 
3）设立地产信托REIT。汇丰机构信托服务（亚洲）有限公司作为信托人和管理人将越秀房托（控股）2005限公司（香港）间接持有的四项国内物业资产设立越秀房地产信托基金金。于2005年12月7日订立信托契约，成立香港房地产信托基金——越秀房产信托基金。
 
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行业概况
 
深圳作为粤港澳大湾区的核心城市之一，地区经济基本面有望持续向好。根据相关预测，2019-2023年深圳地区生产总值总量的复合年增长率为6.7%，届时将达到3.4万亿元，生产总值增长率高于全国整体水平。此外，2018年深圳人均可支配收入达5.75万元，较去年同比增长8.7%，并预计将以温和的速度持续增长。
 
深圳房地产投资总额油2013年的877亿元增长至2018年的2600亿元，复合年增长率超24.3%。2019年8月，中国政府将深圳设立为“中国特色社会主义先行示范区”，倡导将深圳发展为综合性的国际科技创新中心。整体而言，预期深圳的房地产市场表现将高于全国整体水平。
 
深圳蛇口区域写字楼市场租金预期持续增长。
2015-2018年，蛇口甲级和乙级写字楼的平均月租呈稳步增长态势。根据莱坊市场数据预测，受益于深圳整体经济增长，预期2018-2023年间蛇口甲级及乙级写字楼的平均月租年复合增长率分别为7%及3.9%。


深圳地区经济基本面持续向好，物业租金有望持续温和上涨。
 
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业绩方面


2016年至2018年，招商房托基金产生收益分别为人民币3.67亿(单位下同)、3.60亿及3.89亿，年复合增长率为3%。同期，由于每年有投资物业公允值变动，溢利分别为3.48亿、7.25亿及10.99亿，年复合增长率为78%。2019年上半年招商房托基金溢利为3.92亿，同比下降50%。

 
目前招商房托基金的资产共由深圳蛇口的五栋物业组成，新时代广场、数码大厦、科技大厦、科技大厦二期及花园城。其中一栋为甲级写字楼，三栋为写字楼综合体(技术上划为工业用途)及一栋为购物中心。
 
截至2019年6月30日，物业的可租赁总面积约为25万平方米，评估价值为人民币65.17亿，物业的平均租用率约为81.0%。
 
这五栋物业资产优势明显。
 
l 其一是地理位置优越。这五项物业均位于前海蛇口自贸区，与深圳创新产业枢纽及中央商务区紧密相连;
 
l 其二拥有多元化的优质租户。除花园城外，物业客户群体涉及各行各业，如新一代信息技术、房地产及餐饮行业。优质的租户也意味着低房租拖欠率;
 
l 其三强劲内生增长潜力。根据市场顾问报告，蛇口甲级及以及写字楼的平均月租金预计将从2018年的每月每平方米245元及137元增至2023年的每月每平米304元及164元，复合年增长率4.41%及3.66%。
 
自2005年领展首开先河至今，港交所有且仅有领展房产基金(00823)、冠君产业信托(02778)、汇贤产业信托(87001)等10只REITs(不含已停牌睿富房地产基金)。一旦招商房托基金成功上市，将成港交所第11只REITs，以及第六只包含内地物业的REITs。