经济复苏至疫情前水平，股市指数创33年来的新高，新建住宅价格连续6年刷新历史最高纪录，国内外需求的攀升让本轮的房价指数复苏比以往来的上升速度都要快，走势也更为企稳。对了，我说的是日本。
     
         
不少人对日本房地产泡沫的那段至暗时刻已经了然于心了，在国内这段经济复苏不明朗的日子估计也是反复重温，烂熟于心了。从如今的经济趋势来看，海内外投资者的热情显然也会蔓延至日本房地产上。但房地产这个周期之母是否真的能让日本再次掀起一场“泡沫”倒也未必，以“长期看人口”的论据，日本的人口走势就可以直接推翻泡沫产生的假设。而如果越来越脱离普罗大众的新建住宅价格指数注定不会产生泡沫，那日本的房地产企业又可以往哪个方向延伸，实现经营的可持续？
         
三菱地所是三菱集团核心资产，主要在日本从事房地产活动，也是日本最大的房地产综合开发商之一。所以，以三菱地所为例，探究日本房地产目前及未来的持续经营方向，具有一定的代表性。
         
一、商业地产再开发
以2022财年的数据计，在日本三大房地产开发商中，三菱地所营收排第二，营业利润排第一。而成立于1890年的三菱地所也必然的遭受了泡沫破没后的洗礼，自1994年后，公司营收便指数性下降，1997年净利润甚至直接跌至负数。
         

来源：公司公告
         
如今从“后视镜”来看，无论是背靠三菱集团这个大财阀还是通过内部降低人员薪酬、出售国内外不良业务，三菱地所显然已经安然度过难关，留存至今。公司的主心骨业务丸之内也演变成了当今日本的金融、经济中心之一，并且未来成长力的绝大部分仍将集中在以丸之内地区为中心，在日本全国各地主要商业区开发具备最先进功能性的办公楼，并加以运营管理。
         
丸之内位于日本东京都千代区，在皇居外苑与东京站之间，其商业地位和功能和上海的陆家嘴、香港的中环类似，丸之内是东京业务中心的象征之一。人流量方面，东京站日均客流量排名全日本第三，年总乘降人数32,110万人，平均每日乘降人数88万人。而丸之内地区的地价和他的经济地位一样，高不可攀。千代田区最贵的商业区就是东京车站前的丸之内，每平方公尺高达9,000多万日圆，是日本最贵的办公室区块，每坪月租金更高达5万元日圆。
         
但作为东京CBD，和陆家嘴、中环一下班就“撒手没”较强商业属性不一样的是，丸之内兼具金融中心的同时也是人流眷恋的繁华商业街。想购物，丸之内大厦进驻了很多时尚精品店，东京站内规模最大的美食购物天堂GRANSTA同样位于丸之内地区；想约会，丸之内浓厚欧式风格红砖广场坐落着露天奢华的时尚餐厅；想陶冶情操，三菱一号馆美术馆收藏了众多亨利·德·土鲁斯-罗特列克等19世纪艺术家的近代美术品。无论是工作日还是节假日，无论是上班族还是游客，丸之内都是他们的好去处。
         

（建于明治时代的三菱一号美术馆）
         
在日本古代，丸之内便是幕府将军的居所，是朝廷的管制区域。到了明治维新时期，由于当时政府的财政困窘，丸之内的大片土地由三菱财阀第二代掌门人岩崎弥之助以150万日圆买入。经过长时间的开发以及1914年东京站启用所带来交通便捷提升后，该地区也时常充当起财经新闻的御用“背景板”，成长为日本一大商圈。
         
包括三菱集团自身在内，丸之内的京证交所主板上市企业入住数118家，外资金融机构72所，本土市值前50的企业13所，日本排名前100的律师事务所27家，就业人数总计达到约28万人，交通通道方面更是具有压倒性优势，总13个车站和28条线路。丸之内入驻企业产生的合并销售额约122万亿日元，等于日本总销售额的8.85%。其中，而我国的上海电力日本株式会社、中国农业银行分行、中国工商银行分行也都设置在丸之内。
         
（东京站-丸之内地区）
         
但由于疫情期间导致的办公空间集约化以及租户解约的影响，包括丸之内在内的日本商圈空置率开始不断高企。截止到2022年3月为止，东京都中心5个区的空置率达到了6.37%，这是2014年3月以来首次超过6%。没有新企业入驻甚至原有签约订单都难以保证，房地产开发商只能将精力集中在业务的“再开发”上。
         
据日本建设业连合会的消息，2022年度日本国内建设订单额比2021年度增加8.4%，达到16.26万亿日元。其中，日本主要城市圈推进的大型再开发项目带来的办公楼订单表现强劲。今年2月，就有1个超过1200亿日元和多个超过500亿日元的办公楼订单。
         
三菱地所目前的主心骨业务也是集中在丸之内，针对总建筑面积为1,100～1,300千m2的四项商业地产再开发业务，而因早早买入大量地产，丸之内的再开发无需获得新的土地，受房地产投资市场变动的影响不大，可以稳定而持续地推动。所以，即使是在丸之内面积从2020财年的123ha下降至2022财年120ha的情况下，仍能在疫情期间实现商业地产营业收入和利润的平滑过渡。
         

         
在商业地产领域“再开发”的内容上，公司增设更多适用于中小型企业的办公环境。丸之内的xLINK提供的便是一个灵活的办公系列，xLINK根据入驻企业不同时期办公人员数量的波动，可以选择不同的包间办公室，届时只需支付相应的包间费用。
         
而这种在商业地产领域灵活应对企业办公多样化需求的再开发业务，如果可以究因于疫情后遗症带来的办公楼空置率高企，对新建业务趋于保守，那三菱地所在住宅业务翻新整修的努力则更多的可以反映出经历经济泡沫后，日本房地产对新建意愿的禁锢和对再开发的执着。
二、“翻新整修”的意义
在同一土地单位上创收更高收入，以翻新整修城中村的深圳统租房行动，宗旨是“让来深建设者住上更高品质、更加安全的房子”。而因为属于保障性住房性质，统租房可以享受在土地、审批、中央补助、税费减免等方面的政策支持，也可以避免公租房限定租赁价格的约束，导致建设成本回拢难的问题。在“白芒村统租”事件中，有关部门坚称租金上涨将控制在10%，但这足以打开涨停板的幅度又有多少本就已经选择城中村的租户承担得起呢？但尽管如此，统租房行动也只是会暂缓而非停止。
         
因商品房市场的萎靡而转嫁至租房市场，日本东京和中国深圳一样担负起经济发展重担。CBRE曾在世界范围内做过一个调查，从现存人口的购房意愿来看在所有发达国家中，美国和英国70%的年轻人都愿意买房，但拥有最低房贷利率且允许零首付购房的日本，年轻人们的买房意愿却是最低的，仅有34%。毕竟当年在泡沫时期供房的人按时间推算现在刚好是他们的父辈，历历在目的前车之鉴，让日本人很难跨越心理障碍。
         
但为了维持日常通勤和生活需要也总得有个安身之所，租房市场开始接棒商品房成为日本蓬勃发展的时代产物。4月13日，KANTEI公布了3月分户出售公寓的租金，东京23区每平方米价格比上月上涨30日元(0.7%)，为4053日元（约合人民币209.24元），已实现6个月的连续上涨。
         

         
在租房方面三菱地所也掌握了“翻新整修”的意义，为了在锐减的房屋销售市场中保持盈利稳定，开始不断改善出租住宅和销售公寓的住房体验。例如，在租赁住宅品牌The Park Havio中，安装太阳能面板，利用可再生能源，实现CO2排放量为零的ZEH（净零能源住宅）公寓，而更优质的住房服务就可以要求更高的销售单价。
         

（三菱地所的租赁住宅主要集中在东京23区）
         
所以尽管销售数量在下降，但三菱地所总体住宅的销售毛利率自2019财年的19.2%便开始上升至2023财年的26.1%。
         

         
据公司2022财年综合报告的表述：“2022财年度以后的几年时间，预计日本国内的商品房业务的销售户数将会减少，但是租赁住宅等周转型资产的出售预计将增加。”尽管实现了增利但在未来展望中，三菱地所也难掩对商品房销售的悲观转而在租赁市场放长线。
         
除了年轻人本就跌入谷底的买房意愿，高昂的建设成本也成为三菱地所等一种房地产开发商新建意愿越来越小的原因。在安倍经济学正式启动的2013年，由于建筑需求扩大，建材费和人工费便开始持续上涨，加之看好日本经济的富人资金的涌入和日元的贬值，又进一步推高了建材等开发成本。一位住在东京都40多岁的上班族表示，自己10多年前花费约8000万日元（约合人民币406.25万元）购买了一套80㎡的新房。但如今同样的8000万日元能买到的房屋只有65㎡左右。他唉声叹气地表示：“这么小的地方没法住，早早放弃了买房”。

（由Apollo设计最小一侧只有1.4米宽的东京住宅)
         
既是最低的购房欲望又是短缺的劳动力，笼罩在日本房地产需求端和供给端的都是人口因素，是制约其销售市场发展的关键矛盾，而商品房销售增长都成问题，又怎会掀起超越资产价值的泡沫经济呢。以三菱地所的角度，在日本本土大量新建房地产业务远不如在原有业务上进行翻新整修的再开发，创收更高的销售单价，即能削弱建设成本带来的业绩负担也能在面积减少的前提下平滑利润。
三、结语
“这个国家什么都有，要什么东西就有什么东西，唯独没有希望”——村上龙《希望之国》。
对于三菱地所这样的房地产开发商而言，增长的希望也不寄托在日本本土而更多的是放在了海外业务上。截止2021财年，公司海外业务利润共计558亿日元，其中美国地区占比最大，达到68%；其次是亚洲30%，欧洲2%。而在公司对2022财年预计业绩的展望中，海外业务收入的同比增长率为69%，销售利润为68%。
         

         
其中，三菱地所子公司RGII至今在全美拥有约40个项目、约200万m2的卡车行驶记录，培养出较强的外包力和开发力，已经成为三菱地所在海外开展业务的中坚力量。而美国的物流设施市场因电子商务市场的蓬勃发展而处于增长阶段，对于有先进设备、劳动人口多、交通便利、地理位置好的物流设施的需求不断增加，是一个大有发展潜力的市场。
         
如果日本经济会发生自下而上的根本性复苏，那最先受益的房地产则是带动三菱地所股价上涨的beta，在此基础上，公司也开始积极增加自身的alpha，迁至海外寻找希望。但对于日本普通民众而言，“希望”又该迁至到哪里，而这份惆怅我们又何曾不是感同身受。2022年，国内新建住房销售价格14年以来首次下跌，但销售市场的“小阳春”只是一时虚晃，在进入4月后销售环比转负，回落幅度高于2019-2022年同期水平。尽管房价有所下降，尽管央行已经下调LPR，但对于国内普通民众而言，比购房欲望更低的是购房的本金。