作者：中物研协研究中心
来源：中物研协

10月15日下午，由中国物业管理协会主办的第五届中国物业管理创新发展论坛在深圳会展中心顺利落幕。在论坛上，红杉资本全球执行合伙人沈南鹏发表了《升级创新，打造增长第二曲线——红杉资本物业管理行业投资观察》的主题演讲。 

沈南鹏说，从投资人的角度来看，物业管理行业是伟大的行业，而且是有巨大前景的行业。这个行业当中藏着巨大的宝藏还没有被开发。


一、物业管理行业蕴藏巨大的机会
 
刚上演讲台，沈南鹏便讲道，物业管理行业是一个伟大的行业。因为物业管理行业符合国家发展的大战略：美好生活。在美好生活的召唤下，老百姓越来越对物业管理提出了更高的要求，这便产生了商机。如今老百姓对美好生活的诉求，对消费服务的提升使得物业管理行业能够有一个长足发展的重要基础，今天物业行业已经跟40年前很不一样了，那时候价格敏感度是相当高的因素。

 沈南鹏认为，今天物业管理行业具有长远的前景，蕴藏着巨大的机会。主要有以下几个因素。

 首先，物业行业是市场容量达到万亿的行业。中国市场容量能达到万亿的行业，可能不超过十个。

信息来源：沈南鹏现场演讲ppt节选 

第二点是，中国今天城镇化还在不断地推进当中。所以城镇化会让物业管理有一个加速的可能性。和日本、美国的城镇化率比，中国还是在相对低的水位上，我们还有巨大的空间。这不仅是住宅物业，包括办公物业，商业物业，学校等。今天90%的工作量是在住宅，另外10%是没有开发出来，还占了很小的一部分，将来对比欧美也会逐渐增加。

信息来源：沈南鹏现场演讲ppt节选 


第三点是物业管理行业正在趋于集中。当这个万亿行业有5千家公司疯抢的时候，这个行业对谁都不是好消息，但是在过去几年里面，我们看到行业正在往头部集中。
 行业的集中度提升能给头部企业带来什么？当今天前10、100的公司，他们越来越把钱花在更好的服务客户身上，怎么样有机会不断提升自己的服务能力和产品能力，每一个企业家必须要考虑风险，这样能够带来更大的市场份额吗？如果可以的话就可以做这样的投入。我们看到行业往集中度提升都是这样，这给头部企业巨大的提升自己的渠道和机会。

信息来源：沈南鹏现场演讲ppt节选 

第四点是物业公司能够从住宅向更多场景延伸。在大行业里面的公司，延伸到相对比较小的市场里面就能够延展自身的竞争力，产生边际竞争力。尤其是住宅行业里面已经产生的领军公司，衍生会产生进一步的边际应用，扩大自己的收益。例如商办物业是巨大的市场。在房地产开发领域，从住宅到商业已经是非常好的一个趋势，同样在物业管理里面，商业和办公是巨大的增长空间，其中最有可能胜出的是今天已经在住宅里面打下胜仗，已经有比较强的核心竞争力的企业，这些企业能够抢占商办物业的赛道。

信息来源：沈南鹏现场演讲ppt节选 

第五点是随着国民收入水平提升，业主增值服务将成为物管公司重要的收入来源。基础物业服务需要提供一些最基本的内部管理和团队，但是增值服务则会带来更高的毛利率，如果管理好的话，增值服务对公司整个利润的提升极大。业主的增值服务需求是多样性的，而且存在一个高速成长的态势。

信息来源：沈南鹏现场演讲ppt节选

最后一点是，科技化、数字化将赋能物业管理行业。今天对物业管理来讲有一个挑战，就是人力资源上涨。而这一块可以通过加大智能化的投入，尽量节省人力资源的使用来解决。过去三十年，信息科技在改造所有的行业，在赋能和提升所有的行业，包括物业管理行业。而且信息科技在中国的赋能是特别强大的，因为中国手机使用率和渗透率是全世界最大，在这样的情况下，用户可以通过手机完成他的很多日常功能，包括电子商务、社区服务等。物管公司同样你可以通过这样的端口来节省人力资源，提高服务的效率。

今天电商平台都在想怎么能够跟社区最后一公里进一步走进。因为离老百姓最近的服务，是老百姓最容易接触的。因此有大量的商机，物业管理公司是最重要的窗口。最为物业管理公司，最重要的是选择第三方合作伙伴，把最好的服务推送给客户，进一步加强跟客户的黏性。甚至不是在乎赚多少钱，而是进一步首选客户拿到数据。有了数据，物业公司可以不断地叠加各类增值服务。

二、物业管理公司的核心竞争力是人

 在海外有很多物业管理公司作为独立的商业体，在资本市场上得到追捧，其实中国的物业管理比美国的物业管理市场来得更大，为什么最后这些公司需要独立上市，原因是什么？沈南鹏认为，“其实在独立上市之前，我们需要先想一件事情，物业管理公司今天跟房地产公司联在一起，要不要有一个单独的管理团队和激励机制呢？回答是应该，今天的物业管理公司靠IT和团队的管理能力做。物业管理的管理能力和房地产开发的管理能力是不一样的，两个差别相当大，因为这两种商业模式差别非常大。”物业管理公司需要依靠与有股权关系的公司合作，拿到第一、第二单子，但是最终需要管理团队打造物业管理公司的品牌。因此，我们需要对物业管理的管理团队提出更高的要求。中国的前十名的物业管理公司是依靠房地产公司吗？沈南鹏认为，他们是靠团队优秀的执行力打造出一个独立的物业管理品牌出来。 

怎么样以优秀的管理团队领导优秀的物业管理公司，给他们直接的激励机制？红杉资本跟跨国公司打交道很多年，沈南鹏发现跨国公司在中国最大的挑战是找不到中国最好的人才。因为最好的人才去了中国的创业公司。所以先不谈物业公司上市的事情，“作为物业管理公司，应该给这个管理团队独立的机制，能够让它按照市场最有竞争力的方法招聘人才，按照最直接的激励机制设计相应的股权计划。这样才能让物业公司在长期的赛道当中走出来成功，因为物业管理公司是靠人做的”。 

三、未来将会诞生千亿市值的物业管理公司

谈到资本市场，沈南鹏指出，物业管理公司和房地产开公司在资本市场是两种不同的动物。这两种不同的动物不应该放在一个笼子里面。两种公司应不应该上市呢？当然公司有融资需求，交易所应该允许它上市。但是世界上真正上市的房地产开发公司并不多，尤其是在海外。原因在于房地产公司确实有一定的周期性，未来增长不确定性，到一定规模之后，这种不确定性会出现得很明显。要对未来做三年预测，可能对一些公司来说不是很容易的事情，因为地产开发有波动性。

 “今天资本市场需要什么？第一是想买未来。第二是想看到一个清晰的成长路线。这一点对房地产公司来讲是不太能够提供的。但是物业管理公司恰恰是资本市场比较愿意接受，也愿意长期做伙伴的种类。”为什么呢？基础物业非常稳定，增值服务不断提升毛利率，不断带来新惊喜，未来有一定的可预测性，这肯定是资本市场非常愿意追捧的，资本市场愿意给出不错的议价，这样的议价给了管理层。让管理层有更强的意识推进公司能力，同时也是公司做更多的研发和拓展，为未来大的竞争环境做出更好的准备。所以我们看到在资本市场上很鲜明。这两类公司是两种不同的动物，得到了两种不一样的市值。

信息来源：沈南鹏现场演讲ppt节选 

演讲最后，沈南鹏总结道，“中国的物业管理公司，如果有一个强大的技术赋能，能够继续抓住行业的机会，同时把握住行业整合的重要的契机，相信在未来5至10年中，一定会诞生千亿的物业管理公司的市值。”