众所周知，2022年对地产业是一个比较有压力和挑战的年份，前段时间龙湖集团公布财务数据，交出一份不错的答卷。

2022年全年，龙湖集团实现营业收入2505.7亿元（人民币，下同），同比增长12.2%；实现归属于股东的核心净利润225.4亿元，同比增长0.5%。毛利率为21.2%，核心税后利润率为12.3%，核心权益后利润率为9%。龙湖净负债率（负债净额除以权益总额）为58.1%，三条红线稳居绿档，平均借贷成本年利率仅4.10%。

不得不说，在房企的财报中，已经相当优秀。其中，旗下的龙湖智创生活表现更为亮眼，整体收入同比增长24%。

尤其是在去年这样的年份里，龙湖智创生活如何保持稳健而高效的发展态势，引起了我的兴趣。

一、物管商管双引擎

2022年初，龙湖集团进行了一次品牌升级，将原物业服务、商业运营等业务进行有机融合，推出了全新生活服务品牌——龙湖智创生活，其定位为中国领先的，以先进科技全面赋能物业管理及商业运营的生活服务提供商。

在“一个龙湖”生态体系内，龙湖智创生活的物管和商管呈现出高效协同的特点。

在整体运作上，一方面，龙湖智创生活凭借高质量的产品和服务与集团的地产开发、商业投资、长租公寓、智慧营造等业务航道相互协同，通过服务的触点，维系“一个龙湖”生态体系与客户群间的联系。另一方面，受益于“一个龙湖”生态体系，龙湖智创生活的物业管理和商业运营，可以为更多个人、机构客户提供优质、多元的服务。

落实到规模上，物管方面，截至2022年末，龙湖智创生活在管面积继续增长，达到3.2亿平方米，涵盖住宅、商业、写字楼、产业园、企业总部、城市服务、医院、公建场馆、学校、交通场站、养老、文旅、酒店及长租公寓等13类业态；其“满意+惊喜”的服务已深入人心，业主满意度连续14年超过90%。

商业运营方面，截至2022年末，龙湖智创生活运营服务的购物中心达76个，总建筑面积达722万平方米，签约项目达139座，意味着有更多购物中心，将在未来的五年内开业落地。

而依托稳定增长的物管和商管两大核心业务板块，龙湖智创生活整体营业收入迎来新的突破。2022年全年，龙湖智创生活收入约137.5亿元（合并抵消前），同比增长24%，综合毛利率为34.3%。

凭借优秀的服务实践和口碑积累，在由克而瑞物管、中物研协颁布2022年物业相关奖项中，龙湖智创生活在住宅、商写、科技等领域斩获了多项大奖，包括“2022中国物业服务企业综合实力100强第5名”，“2022中国写字楼物业服务领先企业第1名”，“2022中国智慧物业服务领先企业”，“2022中国物业服务智慧生活及空间服务品牌特色企业"，“2022中国物业管理卓越标杆项目一一苏州龙湖中心”等。

二、行业转暖，领先者已建立壁垒

2022年已经成为过去式。疫情过去之后，国内政策中心重新聚焦在经济发展上。与此同时，在地产政策“三支箭”的利好，以及“房地产是支柱产业”的定调和相关政策下，房地产市场开始走出阴霾。

无疑，不管是物管还是商管，都将受益于经济和房地产的复苏。

物业行业是一个与民生密切相关的服务行业，随着我国城镇化进程的加快和住宅市场的发展，物业服务需求不断增长，物业管理面积和收入规模持续扩大，预计未来五年市场规模有望突破2万亿元。有着相当广阔的发展前景和机遇。

但也随着中国城市化进程加快和消费升级趋势明显，物业管理服务和商业运营服务面临着更高层次、更多元化、更个性化的需求。因此，探索如何提升物业管理服务和商业运营服务的品质和水平，是当前该领域亟待解决的重要课题。

龙湖的变革方法是科技。基于龙湖集团长期的资金投入以及研发团队，龙湖智创生活从2014年开始进行智慧引擎的探索，如今已构建了一套覆盖四大类别、二十余个产品的系统性的科技支撑体系，可以让全业态的客户在接受服务的过程中不经意的感受到智慧化的便利与安全。

比如，当车库一氧化碳浓度超标时，监测系统可下达指令驱动风机运行，迅速排除车库废气；自动灌溉设备监测到土壤湿度不够时，可自动喷水灌溉小区绿化；路灯会自动监测天气状况和行人车辆，会在需要的时候自动亮起；下水道井盖一旦倾斜超过15度，维修人员的手机就会收到告警信息。

无论是住宅和商业中心，还是更广阔的城市空间里，物业服务的好坏都可能极大的影响该资产的吸引力和使用者体验的舒适度。好的物业，甚至可以增加相关资产的价值，所以越来越成为香饽饽。

龙湖智创生活的服务也因此拓展至越来越多的物业类型。在2022年，龙湖智创生活的服务延伸到小米产业园、李宁产业园、网易游戏等商写领域的一线场景，也出现在北京的亮马河、武汉的第一红街都府堤等最热门的城市空间。

优质服务、运营形成的良好口碑，服务半径的延伸，以及智能化的能力，使得龙湖智创生活的服务半径不断拓宽，建立起较高的门槛与壁垒。

三、总结

对标国内的众多物管公司，能将物管和商管同时做好的并不多。龙湖智创生活虽然是去年推出的品牌，但是其两大业务已在“一个龙湖”体系里运转多年。

未来，在科技赋能下，相信龙湖智创生活将继续提供更优质、更多元、更个性化的服务，并为“一个龙湖”的生态体系做出更大贡献。