作者：凝雨梦寒
来源：雪球
 
物业板块大牛，但是很多人都看到了短期的逻辑，短期的确定性市场确实已经赋予了很高的估值，但是长期物业公司和物业这个生意的确定性，其实还有很长的路要走。
 
主要想聊聊最重要的一个问题，基础物业本身，究竟值不值钱？
 
说实话我觉得基础物业本身是物业公司最重要的，这是本业，某些公司本业不做好，老想着各种方式割韭菜，南辕北辙，我是觉得没必要听故事了。
 
聊基础物业最重要的是一个问题，物业费能涨吗？
 
很多人第一反应其实是拒绝的，“我家小区。。。”个例就来了，但现实就是你看到的吗？
 
1、先来举个例子吧
 
某品质物业服务公司每年合同到期的项目大概在10%-20%之间，合同期一般是3年-5年，一般提价的周期会在1-2个合同期。到期的项目其中部分的项目会进行提价，2018年到期项目中的25%进行了提价，提价幅度29%；2019年年截止630，到期项目在10%总量左右，其中38%的项目进行了提价，提价幅度25%。
 
现实已经在提价。
 
2、这个事情发生背后的逻辑是什么呢？我们看看中信最近做的一个统计：
 

 
可以看到，换品质物业之后，不少楼盘有个超额房价涨幅，非常有意思，这里面其实涉及了两个事情，一个是换品质物业，一个是物业费很多都提高了，最后结果是房价比隔壁马路楼盘高了，你愿意吗？
 
3现象背后体现的实际上是物业管理这个行业的价值，以前是房价大牛市，你涨我也涨，但是现在房价起码是涨不太动了，保值增值的体现就在于物业公司。设备维护好、绿化做好、安全保证好、房子维护好、住户服好等等等等，最后这出来每个月几十块物业费，体现在房价就是几千、一万的幅度。
 
在写字楼的市场已经很明显，物业做得好的公司，租金会比同地段差的写字楼贵。在商写更早体现的原因是他们面对的客户通常是少数和理性的，物业要面对几百户人，在理性和整合的难易程度上都有所欠缺。但是在房住不炒的当下，我觉得物业服务价值会开始体现了。
 
4从中信的表格中也可以看到，其实换物业的很多，这其实是对市场的一个教育过程。我把物业公司归类是一个服务业公司，但是客户可以对比的机会不多，通常一个合约下来就几年，换物业的以前也不多，因此在给品质物业服务定价的这个过程，以前并不太市场化。
 
随着上市分拆的公司越来越多，物业公司不再是成本中心，而是一个独立的经营主体。商业运营的过程中，亏损的项目主动提出提价、退出是很正常的，业主不同意，那你去找别人做，到时觉得别人差的话，可以回来找我，但是价格就不同了。
 
更换物业之后住户会对价格和服务进行体验，这是市场在学习对服务定价的过程。
 
但是这个市场的成熟程度跟地区关系很大，例如杭州上海就比较领先。
 
5、现代化的信息手段，加速了市场学习成熟的过程。微信、头条等等等软件，会加速一些观点的传播，在高频的交流中，你可能得知隔壁小区换了物业，房价涨了，那你可能去跟业委会说，或者在业主的大群里说。信息传播很快，一旦有人开始对服务定价，市场上很快有人进行观察、学习和跟进。
 
有了微信这种东西，也是对决策效率的提高，以前换个物业全是纸质版投票签字，多麻烦，现在微信发个群聊、app来个投票，高效。
 
6、最后，常识来看，物业公司都亏损了没人做，政府能接管这么多小区的公共服务吗？既然不行，这个行业就会长期存在，而且会赚钱；既然赚钱，就不会不能提价。
 
基础物业是能够给不错的估值的，没有负债，物业费都是预收的，现金流好。提价的逻辑走通了，我觉得实际也是通的，这就是长期维持一个稳定的利润率的生意（目前来看不少物业公司肯定利润率会掉的），跟经济无关，跟世界无关，岁月静好，住户都要给钱。
 
前面一版被雪球的bug吃掉了，可能有些漏掉忘记写的东西，whatever。