5月11日，贝壳重回港交所正式挂牌上市。

这次贝壳采取了介绍上市方式，并不涉及募资，主要在于保护投资者利益，以及减少企业层面的波动。

当下整个房地产行业和中概股环境都面临着重大变化。贝壳港股上市的同时也提出面向未来“一体两翼”的发展方向。港股上市后，贝壳能否得到新的成长空间，实现估值重塑？

一、回归居住属性，现金流稳健提升抗压能力

贝壳回港上市，虽然解决了从美股退市的潜在风险，但股价表现最终还是取决于公司的长期价值。

对此，投资者先要去正确认识房地产市场，才能知晓贝壳的真正价值。

与很多行业一样，房地产拥有传统的周期属性，而贝壳作为国内最大房产交易服务平台，也自然受房地产周期影响。只是在公司上市之初，很多投资者均忽略了这一点，从而和大部分中概互联网企业一样，给予了其高估值。

其后在2021年，相关监管政策密集出台，不但开启房地产新一轮的下行周期，也改变了贝壳的估值体系，被直接归入为周期股。

不过，企业发展是动态的，永远处于寻找和发展中，对估值方法也应结合企业所处阶段动态地进行更新。而且，比起短期的表现，投资者更应关注企业长期业务的培养和建设。

这意味着，当下贝壳或许跟随了房地产周期而承压，但不代表未来亦是。

从其战略发展以及数据来看，公司确实在努力摆脱周期，往更平稳成长的发展方向进发，这大机率亦将成为公司重估的基础。

回到当下，在今年反复的疫情下，房地产行业作为“稳增长”重要一环被点燃了松绑的希望，各地楼市相继吹起了暖风，例如降低首付、资格门槛等，可预期后续支持力度大概率只增不减。对于房地产其实没有必要一直带着有色眼镜看待，北京住宅房地产业商会会长、社科院经济学博士黎乃超认为：房地产行业有它的特殊性，既是民生工程，也是经济支柱，特别重要的是，还带动了产业链上下游的其他500个行业、2000个专业。排除掉炒作因素后，居住仍然是事关国计民生的基础产业、实体产业。

长期而言，在行业洗牌后，加上居住属性回归，对贝壳来说更是一种利好。

一方面，不论是房产开发商或是中介，行业洗牌均利好遵守规矩以及财务健康的企业，而贝壳不但是最遵守规矩的最大中介，更在行业逆境下维持着健康的现金流。

2021年，贝壳的平台完成了超过450万笔房屋交易，合计总交易额达到人民币38,535亿元，同比增长10.1%；经营活动产生的现金流量净额为35.95亿元。

根据灼识咨询报告，按总交易额计算，贝壳是中国最大的房产交易和服务平台，同时也跻身全球前三大商业平台之列。

截止2021年年底，贝壳持有561亿元的现金及现金等价物、限制性现金和短期投资，现金供应充足不但能持续加深现有的护城河，更支持商业模式的不断优化，打开新的成长空间。

另一方面，调控政策将为行业建立起长效发展机制，减弱其周期性，而一个更平稳的房地产环境是中介健康经营的重要条件。

可以预期，企业只要跨越了当下谷底，便会进入另一个发展新时期，在市场稳定下，房地产这块丰富的土壤能更持续、稳健地发展。

更重要的是，在这一背景下，贝壳探索出了新的成长空间，于2021年底发布“一体两翼”战略升级，积极变革穿越周期，为投资者创造长期价值。“一体”即二手和新房交易服务的房产经纪事业群，“两翼”分别为整装大家居事业群与惠居事业群。

往未来展望，贝壳将更广泛、长期地触达居住服务领域的消费者，为其提供优质多元化的供给，成为‘让家更美好’的新居住服务提供商。

二、“一体两翼”战略升级，穿越周期创造长期价值

“一体两翼”的意义非凡，象征着贝壳更大步地向居住服务迈进，而带来的不仅是业务增量，更重要是促使公司加强烫平周期的能力。

经济下行时，人们可能不买房，但不可能不住，这就是“一体两翼”最底层也最简单的思考逻辑。

先从房产交易领域业务来看，随着住房市场进入存量时代，消费者定决策会更理性，单纯的建屋带动新需求已逐渐落后于时代发展，品质竞争将会变得越发重要，变相对中介的专业化提出更高的要求。

对此，贝壳以提升用户房产交易安全与服务体验为准则，结合20年房产交易服务实践和VR、AI、大数据和物联网等科技手段，构建出新的品质管理生态系统。

以保障交易安全为例，贝壳除了通过“真房源”改善消费者找房阶段会遇到的假房源问题外，于去年更进一步强化，在全国范围内建设贝壳签约服务中心，解决签约环节所面对的各种复杂难题。

贝壳通过专属签约服务场景、培养专业签约经理，提供签约咨询、合同签署等多种服务，大幅提升消费者在签约环节的服务体验和安全性。

此外，贝壳持续丰富新房楼盘的线上信息，增加了楼盘不利因素等信息点披露，让消费者可以更全面、真实地了解房屋信息。同时，配合贝壳推出的新房服务承诺、“N天无理由退房”服务承诺等多项措施，为消费者营造了安心的品质购房环境。

截至2021年底，贝壳推进的8项服务承诺，共计200多个品牌主动申请除真房源之外的服务承诺(真房源服务承诺为统一要求)，门店渗透率达到83.9%，成交客户知晓率达到82.4%，服务承诺的按约履约率达到96.4%。

贝壳持续提升服务品质，不但进一步加强其竞争力，亦能带动整个中介行业规范行为、提升品质服务，在下行周期更是加速行业的出清。

另外，在不断夯实房产交易领域业务的同时，贝壳也正逐步延伸至品质居住服务的垂直领域，将多年积累的经验用于此，从而不断扩展其在价值链中的业务布局。

具体上，继2020年推出自有家装品牌被窝家装后，于2021年亦成功推出了Home SaaS系统，在家装流程的关键环节中实现全面模块化、标准化和数字化，更促使被窝家装于该年成功向客户交付了超过3500个家装项目。

此外，贝壳于今年已完成收购拥有20年经营历史老牌家装企业圣都家装，有助于进一步扩大公司产品服务组合的广度和深度。今天上市敲钟仪式上，贝壳还特意邀请了一位圣都家装工人作为敲钟人，对家装的重视可见一斑。

在2021年四季度的城市试点中，贝壳二手和新房交易服务赛道已经可以为当地家装业务贡献约30%的客源。

从数据来看，贝壳在家装业务上已取得不错的发展。于2021年，公司的新兴及其他业务营收增长至23亿元，同比增长18%，逆势增长足以证明了其战略升级的合理性和可行性。

而随着圣都家装的加入，贝壳可预期实现更快速的规模化复制，推动家装业务的量级提升，成为一个新的业绩增长点。

至于贝壳的另一翼“普惠居住”，则肩负着社会责任，帮助解决新市民、青年人和低收入人群存在的突出的住房问题，为国家住房租赁体系的不断完善贡献力量。

普惠居住包括普通房产租赁经纪业务、轻托管业务和集中式公寓服务三个类别，叠加增值居住服务。其中，公司推出的品质租住服务平台“贝壳租房”，通过多元化的解决方案和广泛的外部合作，增加行业优质供给。

于2021年下半年，贝壳在北京等城市进行大学毕业生租赁中介费减免活动，支持超过1,600名大学生找到毕业后的第一个家。

从中长期来看，居住服务业不但涉及交易、租赁、物业服务等现有主要品类，未来亦将进一步覆盖社区养老、社区改造等更多政策鼓励品类，成为一个年轻人租房买房、老年人养老的全龄化产业，有着巨大的发展空间。

经过20年的发展，贝壳能成为如今信任和品质的代名词，背后离不开管理层的丰富经验以及其对国内住房市场的深入了解，这无疑亦将为公司未来“两翼”的快速发展奠下基础。

更重要的是，“两翼”覆盖的家装、租赁以及家居等各种和“住”相关的业务，拥有足够大的市场发展空间，足以承载贝壳“穿越周期”的目标。

这意味着，贝壳不再是单纯的交易平台，而是逐步演变成一个‘让家更美好’的新居住服务提供商，不但摆脱房地产周期束缚，更会助力其重回快速、且稳健持续增长的轨道上，市场或有机会按照成长股重新予以估值。

三、结语

房地产的投机时代已过去，但在住房的刚需下，交易量将会回归平稳中枢，而房地产中介行业仍然大有可为，但届时会更讲求效率与品质。北京大学国家发展研究院教授、博士生导师徐远就认为：中国房地产市场，正在经历改革开放以来最深刻的变化，疯狂上涨的阶段已经过去，精耕细作的时代正在到来，以前买房是买资产，重点是升值，以后买房是买服务，重点是居住，这是中国经济的发展阶段决定的。一方面，经济减速使得房价快速上涨失去了基础；另一方面，房住不炒使得住房更快回归居住的本质，金融属性相对淡化。

当房地产回归居住和服务，才会进一步凸显贝壳的平台价值，以及其持续推进服务标准化以及经纪人专业化的真正意义亦将会展现。而事实上，这些特点一直以来均是贝壳能够在行业波动中前行的强大的抗风险能力。

同时，随着“一体两翼”布局持续推进，贝壳可以再次向资本市场展示新的成长曲线，在未来将继续创造企业价值。

可以说，贝壳此次回归港股上市，除了对保护投资者利益、打造多元融资渠道等有积极作用，更可提升企业形象以及市场认知，不但为转型升级奠定良好的基础，更是公司一个开始穿越周期的标志。