旭辉房地产最近花边新闻缠身，然而二级市场中对此反应不大，相比大多数的内房股，旭辉依然保持着不俗的市场表现。
 
但即使股价仍在高位，旭辉的估值依然处于历史低位，7倍PE，而且业绩仍在高速释放当中。
 
目前的旭辉是高估还是低估？
 
我们都知道，未来的房地产行业很艰难，房住不炒成为主流，大家都对未来房地产的销售越来越悲观，但无可否认的是，总有一些龙头房企可以存活下来，过去在港股一直表现不俗的旭辉，是否又能成为大浪淘沙之后的金子呢？
 
1. 公司简介
 
旭辉房地产成立于2000年，总部位于上海，是一家专注于一二线城市的住宅，商业地产开发及物业运营的龙头房企。
 
以19年最新的数据看，公司的销售权益额排各大房企中15名左右的位置，称得上是龙头房企之一。
 
从过往的历史看，公司的经营成绩非常优秀，利润和收入都保持了连续的高增长，在市场中带给投资者的回报也相当高，16年至今仍有4倍以上的涨幅。
 
在今年不太好的大环境下，公司的销售面积增速仍能保持在20%+水平，在房企中处于中游位置。
但业绩释放就是比较一般的水平，核心净利润增速为17.3%,相对行业这个数字当然是偏低的，只能说公司释放的意愿不强，造成当期利润数据不太好看。
 
不过考虑到目前的合同销售依然高增长，未来1-2年内的利润增长依然是有保障的。
 
而更重要的派息率指标，公司这一方面就有所欠缺了。过去几年的派息比例大都维持在30%-50%左右，而目前中期派息比例则只有25%左右，如果今年利润保持增长，但派息比例依然维持在30%的水平，那么公司今年股息率就将在6-7%之间，相对大多数的内房股，这是个一般的数字。
 
至于在利润率这一指标上，旭辉还算亮眼。
 
虽然近年来房地产面积销售压力增大，部分城市的房价开始进入下降通道，不少房企的利润率水平都开始下滑，然而专注于一二线高品质项目开发的旭辉仍然受影响不大，可以观察到，无论是净利润率还是毛利率，依然保持着稳中有升的水平。
 

而在债务方面，公司也跟其他房企一样非常头疼，净负债率也随着销售额不断增高，目前总的有息负债有近九百多亿，公司的加权负债成本大概为5.9%，算下来一年近50亿的财务成本，这个风险同样不可小觑。
 
 
同时，公司的土储水平同样不算特别高，土储4680万方，权益土储货值大概为3742亿，按10%利润率折算，目前在手货值的折现大概为370亿左右，相对于其他内房股，折现相对市值的折让不明显。

 
整体看下来，旭辉的发展还不错，在行业里表现还算可以，有个别的亮点，但是同样有着行业整体的风险。
 
其实往后看，行业风险仍是主要考虑因素，无论是居民存款还是出生率都不支持未来房地产行业有很大的发展，整个行业向下的趋势已经不可逆转。
 
但大浪淘沙的机会依然存在，因为地产公司依然有些不可量化的因素，或者说护城河存在，使得可以在降价和滞销的大潮中维持收入，正如现在三四线房市在棚改停止以后，陆陆续续开始有10-20%左右的跌幅，但去城市里调研却可以发现，核心地段的品质楼盘，价格依然坚挺，这就是无法被量化的溢价，品质。
 
从今年旭辉房地产销售均价和利润率逆势上升的现象中就可以发现，公司的房子还是有一定溢价的。
 
公司所标榜几个特点中，也有自己自己的设计特点，以及改善居住品质的理念。从这点看，或许旭辉有着别的公司所没有的护城河。
 
而公司也称一贯采取逆周期法则，在市场下行周期拿地，在市场上行时推盘，做到谨慎拿地，而公司拿地的安全边际，也一直维持在较合理的水平，这一定程度上代表了管理层的经营风格，而这种风格将更好地帮助公司平稳渡过行业的周期低谷。
 
所以总的来说，旭辉房地产在当前的内房股板块，有独特的优势，各项指标也还中规中矩，但同样跟同行面临着一样的风险，所以，暂时看这家公司还不算在行业中鹤立鸡群，只能保持关注。
 
也许能等到潜在的优势兑现，例如在行业利润开始集体下滑，公司依然能维持业绩，那个时候或许公司才会迎来自己的高光时刻。