近期大市回调的主力无异于房地产股，随着政策收缩，销售下滑预期加剧，房地产股继续打折，以致在内房板块，出现了不少低估值股票的身影。
 
比如今天要说的禹洲地产，作为福建及长三角的知名房企，在手仍有千亿货值，市值却只有150亿左右，上半年业绩仍有20%增长，却自4月以来回调了20%以上，不知不觉，股息率也到了10%以上的水平。
 
如何看待这一只高股息的中型房地产股呢？
 
一．公司介绍
 
禹洲地产公司创办于厦门，目前总部在上海，是扎根于长三角地区与福建地区的中型房企，目前，公司的最新销售额排名为63位左右，位于百大房地产企业中游位置。
 
从业绩看，公司今年的表现相当不错，其中19年H1销售额达到116.37亿，保持了25%左右的增长，利润则为16.39亿，增长20%左右。
 
至于今年的合约销售额更是维持了49%左右的高增速，达到406.5亿，截止8月已完成了全年销售额目标的61%。这在今年一片销售额停滞的房地产企业中，也算是鹤立鸡群。

而公司在派息方面也较为厚道，近年也一直保持了不俗的股利支付率，维持在30%左右。假设公司今年的利润可以维持20%左右的同比增速，则公司的派息率可能会上升到12%以上。
 
截止今年中报，公司今年已经累计派去年年息，今年中期息及特别派息共每股0.355港元，相对目前的股价3.1港币，派息率已经超过10%，毫无疑问，公司是H股中的少有高分红标的之一。
 
当然，派息并不代表公司已经进入防守状态，公司对未来的发展也仍然保持信心，在上半年加大了拿地的节奏，新增了14个土地项目，新增权益面积为152万平方米，总的储备面积为1918万平方米。
 
预计目前在手权益货值已经达到近2000亿水平，假设以10%的利润率折算，目前在手货值的折现也应有200亿左右，而公司目前的市值为145亿，折价较高。
 
所以，无论是业绩的增长水平，抑或是股息率，还是NAV，目前禹州地产在房地产行业中算是较为亮眼。一眼望过去，这家公司只给到4倍的市盈率，并且股价也跌跌不休，市场难道就这么冷酷无情吗？
 
二．现金流及负债问题需要考虑
 
然而，资本市场低估的房地产企业也不少，房地产行业目前整体承压，依然是行业性风险的问题。
 
房住不炒继续保持，而各地的房地产贷款利率也没有放松，随着而来的是各地房地产销售压力的增大，而对于净利润率在10%左右，而且成本已经前置固定的房地产企业来说，房地产销售额10%的下降，就能导致利润下降为0，这是高杠杆高周转模式下的风险，哪怕房企PE再低，分红率再高，这个风险依旧无法消除。
 
另外，行业普遍高负债，而一旦利润下滑，则高负债下就会呈现链式反应，企业会被高昂的利息费用所吞噬，所以，只要房价的悲观预期存在，房企这两个压制逻辑就会长久存在。
 
而目前禹洲确实也在这两点上有一定不足，首先是上半年的利润率仍在下滑，毛利率从30%跌至27%，而净利率也下滑至12%左右，楼市降价已经逐步反应在报表上，下半年必须加紧推盘，否则业绩压力会进一步增大。

而公司的净负债率也在上升状态，达到72.7%。
 
另外，在加紧周转，加紧回流现金的当下，虽然公司在手现金有增多，但主要原因是加大负债所得。而主要的公司上半年的经营现金流依然为负，所以大家对公司的经营仍有担忧。
 
综上这三个点应该是公司利润增长，而资本市场不买账的原因。
 
结语：
 
不过，只瞪着这些指标就看空公司，也未免有点以偏概全，实际上，对于几倍PE的房地产股，稍微的一点超预期，就能导致股价实现双击。
 
比如，有些房地产企业能在行业不景气的状态下，依然能保持销售均价和销售额不下滑，还能维持营收及利润率，使得利润维持甚至增长，因为他们的土储质地较优，有强大的需求支撑。
 
而禹洲地产超过80%的地块都在一二线城市，从这一点看，或许未来销售下滑的预期是过大了。
 
另外，公司在上半年取得较高的销售增速，也足以证明，公司的业绩潜力还在释放，放眼未来，也许还会取得超越行业平均的业绩表现，而且公司选择主动扩张资产负债表，也足以看出对自己的信心。所以对于低估值，高分红的禹洲地产，我们仍需要持续关注。