十四五规划和 2035 年远景目标纲要提出，实施房地产市场平稳健康发展长效机制，促进房地产与实体经济均衡发展。

" 平稳健康发展 " 将是地产行业未来的主线。可以见到在三条红线及集中供地政策对房企资金要求高等内外因素影响下，地产公司将从追求规模转变到高质量增长。

在 " 慢 " 的过程中追求高质量增长，稳健的财务不言而喻，尤其是销售回款及现金流成为这一阶段的关键因素。

因此，地产公司现阶段的财务分析尤为重要。

鉴于尚处于中报业绩空白期，如何在众多需要降杠杆，调整财务结构的地产公司里面寻找财务修复超预期，可从细节入手。

近期，销量增速快兼具备财务修复，高质量增长预期的江西区域龙头企业新力控股集团（2103.HK）值得投资者关注。

一、销售保利润，业绩增长预期高

加速去化，保利润，降杠杆成为房地产未来数年的主旋律。

最短时间迈入千亿房企的新力控股，取得此成绩与其强去化的销售能力及清晰的发展战略紧密相关。

2021 年首五个月的新力的权益销售额为 223.7 亿元，平均销售价格为每平方米人民币 15,090 元，今年权益销售目标的完成率超过 40%。

新力控股 2021 年权益推货量约为 850 亿元，65% 的去化率即可完成全年销售目标。结合前五月的销量情况及下半年房市旺季即将到来，公司完成全年的目标将是大概率的事件。

除了合约销售金额增速快之余，销售均价高且稳定，也为新力控股利润增长预期注入强心针。

截至 2020 年底，新力控股权益土地储备为 1521 万平方米，足以满足未来近三年的开发需求，其中一二线城市占比约 85.6%。未来两年也将陆续释放利润，意味新力控股具备未来两年收入增长条件。

那么，可以理解未公司年报的合约负债金额与营业收入之间的失衡只是暂时性的，有一定的时间差。例如合约负债增速因年底结算及合作方因素影响并表进程。

伴随公司强去化实力及现有的土地储备陆续投入市场，届时周转率大概率也将上升，公司完成未来三年销售目标增长率将保持在 5%-15% 的指引概率非常大。

总言之，丰厚的土地储备、优质区域及高售价三大因素为实现未来增长保驾护航。

在维持江西区域的销售龙头地位的同时，得益于城市落点布局均匀分布，即使政策收紧和疫情的影响令到湾区深圳外溢有所减慢，但长三角以及中西部省会城市销售保持较好的增速。

此外，2020 年全年新增拿地的权益升至 60%，相比对去年全年 44.3% 的权益比，新增项目的权益比实现了一大台阶的飞跃，这对公司利润的提升起到推动作用，也有利于新力控股日后实现高质量增长。

多种拿地方式促使土地储备四大区域均衡布局，公司预计 2021 年招拍挂、产业勾地、收并购占比分别为 50%、20%、30%。

虽然现阶段行业的招拍挂项目多产生溢价，但是从新力控股 2020 年实现 24.4% 的毛利率来看，新力控股土地储备的质量优、品控或服务出色。

这一点除了可以从销售均价反映出来外，业内优良的客户口碑也是消费者愿意高价购房的原因之一。

通过对客户满意度调研可知，新力控股集团 2020 年客户满意度分数为 89.9 分，客户满意度连续 5 年提升，满意度在赛惟行业数据库中位列房企第八名。

二、分红提高，负债改善空间大

新力控股分红率上升是现金流稳定的体现。

公司 2020 年财年分红率为 25.5%，高于 2019 年的 23.13%，股利同比增长 10.37%，对应的 2020 年公司归母净利润约 19.6 亿元，同比增长约 0.1%。

股利增速高于归母净利润的增速，表明新力控股的管理层非常注重中小股东的权益，愿意慷慨与中小股东分享公司经营成果。

简单回顾下公司 2020 年年报。

新力控股集团持有 175 亿元人民币现金，足以覆盖 140 亿元人民币的短期债务。

此外，新力控股集团拥有 652 亿元人民币未使用的银行和非银行金融机构授信额度，确保不违约债务。

上市前，新力控股通过加杠杆快速实现规模效应。

上市后，从 2019-2020 年财年报告可以见到，新力控股在这两年内主要是做了三件事：追求规模，降杠杆，慷慨分红

虽然公司 2020 年的净负债率仍处于略高位置，但已处于 " 三条红线 " 的黄档，债务结构仍有较大的改善空间。

面对融资收紧的市场，新力控股搭建多元化融资渠道，并与多家银行实现总对总战略合作，通过发行境外美债、境内公司债，银行授贷款等方式实现融资成本的下降。

尤其是在银行授信方面，银行利率比信托贷款利率低，新力控股随时可将高利息置换成低利息。

对此，管理层预计将通过银行贷款及其它渠道取代短期信托贷款，并将短期债务逐步控制在总债务的 30%-40%。

截至 2021 年 4 月底，新力控股信托贷款比例持续下降，信托贷款单位增加，银行贷款占比上升，与公司业绩会上表示调整融资结构相符，管理层言行一致。

鉴于新力控股持续的去杠杆行为及过去至今没有出现过一次借款逾期，信用良好，每次发行美债均获得超额认购。

对此，惠誉确认新力控股长期外币发行人违约评级（IDR）为 "B+"，展望 " 稳定 "；高级无抵押评级为 "B+"，回收率评级为 "RR4"。

惠誉国际作为全球三大国际评级机构之一，其对新力控股的评级极具参考意义。

三、结语

面对复杂多变，人员流动频繁的房地产行业而言，管理层变动属于正常的行业变动，每家民营房企的创始人多为公司的灵魂人物。

后视镜看职业经理人的离开不影响公司的正常经营，叠加每月高度透明的销售报告证明公司销量依旧保持稳健。

始终坚守 " 精品住宅 + 品质服务 " 的发展根基是新力控股在短时间迈入千亿规模房企的核心，已深深烙印在新力控股的企业文化。

过往一路攀升的业绩及较高的分红比例是新力控股具备长期投资价值的佐证，国际投资者超额认购债券是对公司以往业绩、高品质发展模式的认可。