伴随着物业股今年以的亮丽表现，港股市场即将迎来第二波物业股上市潮。
 
截止目前，已知的包括正荣地产系的“正荣物业”、时代中国的“时代邻里”、蓝光发展的“蓝光嘉宝”以及宝龙地产的“宝龙商业”。
 
其中，宝龙商业算是与别不同，主要为管理运营零售商业物业，而非目前大多数上市物业公司所提供的住宅物业管理服务。
 
一、背景
 
宝龙商业成立于1993年，一开始主要提供物业管理服务，自母公司开展商业物业发展后，公司才于2007年将业务扩展至商业运营，而目前以四个品牌「宝龙一城」、「宝龙城」、「宝龙广场」及「宝龙天地」运营。
 
其中，宝龙一城定位高端品牌，而宝龙城则瞄准中高端消费者，主要分别位于一二线城市的市中心和主要商业区；
 
宝龙广场为社区或地区内集购物、餐饮、娱乐于一体的多用途场所；而宝龙天地乃打造为社区购物街，瞄准附近社区住户。
 
 
来源：宝龙商业
 
公司主要业务集中在长三角地区。
 
于2019年4月30日，在39个已布局的城市中，18个位于长三角地区，占总合约建筑面积49.1%，以及收入62.1%。
 
根据弗若斯特沙利文的资料，就商业运营的在管建筑面积而言，宝龙商业于长三角位列第四，市场份额为1.4%。
 
 
来源：宝龙商业
 
放眼整个国内，商业运营服务市场相对分散，五大公司占2018年总在管建筑面积约10.9%。宝龙商业在当中排名第四，市场份额为0.83%。
 
 
来源：宝龙商业
 
目前宝龙商业己签订向合共55间商业物业提供运营服务，其中有45处现正营运中，主要为宝龙广场和宝龙天地，数量分别为36处和6处。
 
物业管理方面，公司有43处在管物业，已订约管理则有67处物业。
 
 
来源：宝龙商业
 
不论在物业管理或是商业运营，宝龙商业的在管/合约面积几乎都由母公司所开发，包括母公司的合资企业在内，占比逾95%。
 
 
来源：宝龙商业
 
二、业务发展
 
宝龙商业的收入可分为商业运营服务以及物业管理服务，前者占总营收逾80%，而且毛利率更远高于后者。
 
于2018年，商业运营服务毛利率达30.1%，而物业管理服务则只有14.3%。
 
 
来源：宝龙商业
 
受惠于在管面绩以及毛利率提升，公司整体营收从2016年的7.5亿增长至2018年的12亿，年复合增长率约126%；
 
同时拉动盈利增速愈加迅猛，从2016年的0.63亿翻倍至2018年的1.3亿，年复合增长约146%。
 
 
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和同业对比，宝龙商业的毛利率和净利率算是中规中矩。
 
 
来源：YY港股圈
 
在商业运营服务方面，收入主要来自商场运营及管理，占比逾70%，公司同时也提供市场研究定位、或是向位处购物街及商场的单位提供物业租赁服务等等。
 
 
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在物业管理服务方面，收入主要来自为物业开发商、物业业主或业主委员会提供安保、清洁、维护等服务，占比逾80%。
 
 
来源：宝龙商业
 
从客户来源看，公司逾80%收入来自外部客户，同系附属公司实际占不超过20%。
 
 
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但正如刚才所提及，这些外部客户所持有的商业物业或住宅等，大部份由母公司所开发，相关收入于2018年占总营收近90%。
 
 
来源：YY港股圈
 
三、商业运营的优势
 
商业运营和物业管理同样是管理运营，但前者实际上要比后者好得多，这主要从两方面体现：
 
（1）物业管理费收款率低，业主不愿缴付服务费：物业管理面对的多是业主或业主委员会，而商业运营的客户都是较为大型的机构。
 
于往绩记录期内，宝龙商业就因为收款率低而招致部份物业管理服务出现亏损。
 
以2018年为例，亏损物业所得的总收入占物业管理服务分部的总收入18.9%，而物业管理费收款率为81%，远低于同期商业物业管理费收款率96.3%。
 
（2）提价能力：商业运营的客户看重租金回报，相比下，物业管理的客户更看重价格。同时，如果公司要提价，需要应付业主委员会，也意味着要通过更为繁复的过程。
 
于2018年，商业运营服务毛利率达30.1%，而物业管理服务则只有14.3%，数据说明一切。
 
对于一个商场来说，人流决定一切，而这背后涉及详细的定位和规划，宝龙商业在这方面就拥有10多年来累积的经验。
 
就于过往三年开业的所有商场而言，公司于商场开业后维持约90%的平均出租率。
 
高出租率除了涉及市场研究、定位、营销及推广等层面外，最重要的是宝龙商业与众多租户建立了长期关系。
 
于2018年，公司的品牌库超过7,000个品牌，也意味着公司按照商场定位而量身定制的不同租户类型计划就更具弹性。
 
其中，公司主要通过主力店例如知名电影院、国内知名超市、国际时尚品牌等来吸引人流，以提升商场对其他潜在租户的吸引力。
 
例如，通过低租金引入海底捞入驻以保证商场人流，同时以较高租金租予其他租户，实行拉上补下的策略。
 
总言之，宝龙商业的商业运营业务扩张，虽然很大程度受惠于物业由母公司所负责开发，但最主要还是集团的实力和管理效率。
 
如果商场出租率长期低下，物业持有人哪会愿意将运营交予宝龙商业?
 
展望未来，宝龙商业的募资用途主要是进一步巩固在长三角的领先地位，计划继续在本区投放大量资源，尤其是在上海、杭州、宁波及南京等经济枢纽。
 
同时，透过战略收购及投资进一步扩展商业运营业务，这基本与其他同行的上市逻辑无异。
 
但相对下，宝龙商业的商业运营有着其独特性，运营模式也更容易复制输出。公司在上市后如何为后面的商业运营助力，相信将值得各位投资者持续关注。