10月29日，发改委等十四部门联合印发《近期扩内需促消费的工作方案》，方案覆盖医疗、教育、物管、旅游等多个行业，核心宗旨就是推动扩大内需。

而在这些方案里面，有两条是直接和物业管理相关的，分别是第6条和第10条：

第6条：推动物业线上线下融合发展。

第10条：增加社区生活服务消费。

来源：发改委

用通俗的话讲，这两条方案的意思就是物业作为居民生活的最后一公里，要尽量方便居民消费，只有居民多消费，钱才能转起来，才能创造就业。

才能内循环。

这显然是一个利好。

今年上半年，物业板块高歌猛进，不少物管股股价都翻了一倍。

但是八月份以来，上半年股价表现强势的物业板块却骤然回调。

一方面市场情绪降温，另外一方面保利物业这些带头大哥作业没交好，带动整个物管板块估值回调，多只股票下跌了30%，甚至更多。

来源：富途

估值下来了，但是物管公司确定性强，高增速的本质没有变。

其中，上市不久的比如说建业新生活（9983.HK）股价甚至回调至招股价附近。

一方面，公司今年上半年营收、利润增速均在50%以上。另外，根据彭博的一致性预测，公司2020年和2021年的EPS分别为0.32人民币和0.45人民币，2021年的估值大概是13倍。

那么，估值下来了，再加上国家政策的推动，这会是一个抄底的机会吗？

一、建业+

早在这两条方案出台前，建业新生活就已经在探索线上线下融合的经营方式，是国内第一家用线上平台打通消费场景的物管公司。

建业新生活的建业+APP上线至今注册用户已超300万人。

目前，建业+的业务覆盖了吃、住、行、游、娱、购各个方面，为用户提供了包括一对一生活管家、高端定制等会员增值服务。

吃的方面，建业有自己的建业大食堂，容纳近400家商户，搜集了中原地区最具备代表性的特色美食，同时和多个餐饮品牌建立合作关系，为居民提供独有的优惠和服务；

住的方面，建业+推出各种增值服务，比如提供上门清洗服务，衣服干洗等等。

游的方面，建业旗下有配套的酒店、旅游业务(足球小镇、电影小镇)，为用户提供旅游定制服务(休闲旅游、公司考察游、足球旅游等等)

全方位的服务覆盖，展现了建业新生活承担起"让河南人民都过上好生活"的使命。

我们的国家经过近20-30年的快速发展后，人均住房面积大幅提升，有没有房子住已经不是最主要的问题，如何过上更好的生活，才是未来的关键。

建业新生活明显是预判到了这个发展趋势，并且提前就进行了布局。

建业+的生活体系背后，是建业集团多年来构筑的丰富而强大的商家资源。

建业+通过整合建业旗下地产、物业、科技、商业、教育、体育、旅游、君邻会等新生活方式，涉及到人们的吃、穿、住、行、娱乐、购物、运动等生活相关的方方面面，多维度多层次满足大众对于幸福生活的追求。

并且，建业+已与国内知名平台如京东、网易严选、顺丰优选等强强联合，在资源整合和供应链等方面进行了战略合作。

据悉，建业+线上建立“业主+平台+第三方机构+大数据”四级选品机制，打造“放心买、闭眼购”专区，提升新老用户的购买力和复购比率；

线下扩充服务网点，加快服务中心和省级、地市、重点商圈联盟商家拓展覆盖，提升用户购买信任和配送效率。

数据显示，截止2020年上半年，建业+的GMV累计约3亿，月活跃用户数73万，复购率达49%。

除此之外，基石投资人高瓴资本，也在推动其旗下投资公司与建业新生活合作，合作方向目前主要在医疗方面，医疗在老年化的趋势下，显然是市场空间巨大的。

在我看来，这是建业新生活模式探索成功的初步标志。

利用建业+APP的高权益和低价格，带动居民使用建业+APP，然后再交叉销售建业的其他服务，包括日常吃饭、旅游、出行各个方面。

建业+本身的产品力很好，用户在建业+上体验好就加强复购，同时塑造口碑又利于建业新生活继续外拓，形成飞轮效应。

在最近很火的社区团购上，建业+也早已提前布局。利用建业新生活在省内的高密度布局(覆盖河南省18个地级市及104个县级市中的94个)，用户渗透上极为方便。

目前建业+的社区团购已经做到省内次日达，用户体验好。建业新生活有专门的运营微信群，打造私域流量，定期有拼团优惠。

这项业务用户使用频次高，假如业务发展顺利，建业+的用户粘性将继续提升。

近两年来，随着居民意识的觉醒，一些小区已经在通过业主委员会的努力，让居民投票选物管。

靠地产公司输送的护城河将不再稳固，像建业新生活这种打造一体化服务的品牌力，将是物管公司新的护城河。

二、成长性

要看现在的建业新生活是否能抄底，不妨先看看其成长性有多大。

过去两年，投资物管公司的思路大体就是看地产公司输送的面积，比如像碧桂园服务，碧桂园竣工面积多，光是面积输送，就能有很好的成长性。

但是，这个投资逻辑的前提是，业主不会更换物业公司，地产公司的面积，物管公司拿到就是赚到。

假如说物管公司能力欠缺，无法让业主满意，业主要求更换物业，那么物管公司的管理面积会流失，更加无从提供增值服务。

建业新生活从面积上来说，确实不是第一梯队，2019年建业地产储备面积仅有5000万平米，不算特别多。

那是不是说建业新生活的成长就不确定呢？我认为不是的，建业新生活有另外一种确定性。

根据10月份的投资人交流会信息，建业新生活1.6亿平米的合约面积中，8300万平米来自建业地产，7800万平米来自第三方，建业地产和第三方比例五五开。

同时，建业新生活在反向路演中和投资者交流时提到过，部分外拓项目是要向建业新生活交品牌费的，而且建业房价比河南平均房价高25%。

这些现象都说明，建业新生活在依靠自身的品牌在做输出。这种品牌带来的成长确定性，比其他物管公司靠母公司输送，确定性更高。

截至9月份，建业新生活的在管面积是8030万平米，合约面积1.6亿平米，合约面积非常充裕，未来1-2年的成长有保证。

而且通过品牌输出模式，建业新生活的成长空间要大很多。

根据国家统计局的预测，2021年河南省的住宅在管面积为12.3亿平米，建业新生活现在的在管面积仅仅是8000万平米，即使只拿到20%的市场份额，对建业新生活的业绩都是巨大的提升。

三、估值

经过两个月的回调，建业新生活的股价已经跌破7元，较高位回调了30%以上。

对于很多投资者来说，经历了一轮过山车，吃到口中的肉就这样吐出去了，确实会有点不爽。

不过这也正是价值投资奇妙的地方，不光有价值修复的痛快，也会有跌入低谷的煎熬。

要做时间的朋友，就要耐得住寂寞。而且往往股市跌得最难受的时候，反而是股票投资价值提升的时候。

从经营上看，建业新生活并没有不及预期的情况，无论是管理面积，还是增值服务，都在继续提升。

根据彭博的一致性测算，2020年建业新生活的EPS为0.32人民币，2021年为0.45人民币，而目前建业新生活的股价为6.17人民币左右。

也就是说对应2021年的估值13倍PE左右。

即使放到两年后，建业新生活的成长性依然会很不错，2021年13倍左右PE的建业新生活绝对是低估的，光是每年40%的利润分红，相信都已经是一笔不错的回报。

假如市场情绪上来，公司估值提升，那么回报就肯定更丰厚了。