新股评分

行业前景：8分

企业竞争力：7分

市场情绪：8分

综合分数：23分

注：每项10分，总分30分

核心结论

公司背靠荣盛发展，母公司实力一般，难以持续、稳定地给予公司在业务扩张层面的支持。其次，公司过去的成长过度依赖母公司，第三方品牌输出管理的能力有待验证。

1.公司介绍

公开资料显示，荣万家成立于2000年11月2日，公司通过三条业务线提供多元化业务，即物业管理服务、非业主增值服务及社区增值服务。

招股书显示，截至2019年底，荣万家共管理251个物业管理项目，在管总建筑面积为4840万平方米，覆盖中国15个省、直辖市及自治区的31个城市。截至2019年12月31日，订约管理351个物业管理项目，总合约建筑面积为7560万平方米，覆盖中国19个省、直辖市及自治区的52个城市。

2.市场规模

近年来，随着城镇化进程加快和人均可支配收入持续增加，中国物业服务百强企业管理的建筑面积和物业数量快速增长。中国物业服务百强企业在管的平均总在管建筑面积从2015年的23.6百万平方米增至2019年的42.8百万平方米，复合年增长率为16.0%。

来源：招股书

由于建筑面积和在管项目数量均有所增长，中国物业服务百强企业的平均收益由2015年约人民币540.8百万元增至2019年的人民币1,040.2百万元，复合年增长率为17.8%。

来源：招股书

该公司大部分的业务位于环渤海经济圈。在北京市和天津市的经济增长带动下，环渤海经济圈的经济于2015年至2019年间平稳增长，除了曾于2018年出现轻微收缩。

与宏观经济及城镇居民的人均可支配收入增长一致，环渤海经济圈的房地产行业保持稳定增长。2019年，环渤海经济圈已售总建筑面积约达284.0百万平方米，占中国已售总建筑面积16.5%。有赖宏观经济增长与房地产市场的发展，预计环渤海经济圈的物业管理市场将保持稳定增长。

财务方面，

荣万家收入2017年、2018年、2019年收入分别为7.09亿元、8.79亿元、12.5亿元，2017年至2019年复合年增长率为32.8%。

按业务划分，

公司物业管理服务2017年、2018年、2019年收入分别为4.36亿元、5.36亿元、6.8亿元，占总收入的61.5%、61%及54.4%；

非业主增值服务2017年、2018年、2019年收入分别为1.98亿元、2.66亿元、4.29亿元，占总收入的28%、30.3%及34.3%；

社区增值服务2017年、2018年、2019年收入分别为7423万元、7649万元、1.4亿元，占总收入的10.5%、8.7%、11.3%。

毛利润由2017年的人民币1.2亿元增加至2018年的人民币1.51亿元，并进一步增加至2019年的人民币2.29亿元。根据招股书披露，收入及毛利润于业绩纪录期内增加乃主要由于业务扩充令物业管理服务产生的收入上升。

整体毛利率由2017年17.0%增加至2018年17.2%，主要由于平均物业管理费增加而带动物业管理服务毛利率上升，再由2018年17.2%增加至2019年18.3%。

年内利润及综合收益总额2017年、2018年、2019年分别为4190万元、7490万元、1.1亿元，2017年至2019年复合年增长率为62.2%。

来源：招股书

3.股权架构

根据招股书，上市前，母公司荣盛地产持有公司83.52%股权，盛泽得商务、中泓凯盛分别持有公司8.42%、8.06%股权。

来源：招股书

其中，

中鸿凯盛于2015年12月12日成立，截至最后实际可行日期由耿凡超女士（耿先生的女儿及执行董事肖天驰先生的配偶）、耿先生的配偶、我们其中一名执行董事兼耿先生的胞弟耿建富先生、我们其中一名监事景中华先生及荣盛房地产发展集团的雇员及╱或彼等的联系人分别拥有37.20%、 2.0%、 2.9%、 0.17%及57.73%。

盛绎德商务于2020年5月13日成立，截至最后实际可行日期，刘红霞女士（荣盛房地产发展的雇员兼独立第三方）为普通合伙人及我们的四名董事（即耿建富先生、肖天驰先生、刘勇罡先生及张文革先生）、两名监事（即董慧女士及刘纪锋先生）、三名高级管理层（即赖鸿飞先生、孟庆斌先生及许斌先生）、本集团23名雇员及荣盛房地产发展的13名雇员为盛绎德商务的有限合伙人。

显而易见，公司在上市前就充分做好了员工股权激励，为实现公司未来的战略和运营目标留住核心人才。

4.融资用途

1.物色严格筛选的战略投资及收购机会，以进一步扩充业务规模及地域覆盖范围并扩大服务组合；

2.丰富小区增值服务组合；

3.提升信息技术基础建设及推动智能小区管理；

4.补充营运资金及一般公司用途。

股息层面，公司在2017年、 2018年及2019年并无派付或宣派任何股息。根据招股书披露，公司上市后预期每年将派付占除税后溢利不少25%的股息。

5.风险提示

公司在招股书中披露，其大部分收入由荣盛发展集团开发的物业提供。截至2017年、2018年及2019年12月31日，有关荣盛发展集团开发的物业在管面积分别占公司总在管建筑面积的100%、99.98%及99.5%。

于2017年、2018年及2019年，这些物业所提供的物业管理服务所得收入分别约为4.36亿元、5.35亿元及6.78亿元，分别占同期物业管理服务所得收入的100%、99.9%及99.8%。

简单讲，没有母公司的支持，大概率是凉凉的。

另外，公司未来的成长有一定比例将由收并购驱动，但如今物管行业热度火爆，一级市场价格水涨船高，因此收并购项目不一定能够顺利落地。

事实上，这也是许多中小物管企业面对的难题。

6.估值

公司2017年、2018年、2019年净利润分别为4190万元、7490万元、1.1亿元，复合年增长率为62.2%。

假设公司2020、2021、2022年净利润年复合增速为40%，则2022年净利润预期约为3.02亿元。综合考虑公司盈利增速、公司规模、赛道格局等因素，给予2022年10-20倍市盈率的估值，则对应2022年公司合理估值为30-60亿人民币。