新股评分
行业前景：8分
企业竞争力：8分
市场情绪：10分
综合分数：26分
注：每项10分，总分30分
核心结论
背靠大树好乘凉，作为世贸集团旗下的物管公司，公司有能力长期拿到集团旗下的优质物业，能够拥有很好的成长性；但是，如果公司想要实现长期、高速增长，需要向外扩张，这要求公司具备极强的产品竞争能力和管理模式，而根据第三方独立人员的评估，公司2019年客户满意度达87%，距离行业顶尖95%还有一段距离。
1.公司介绍
世贸服务为中国的综合物业管理及社区生活服务提供商，核心业务为：物业管理服务、社区增值服务、非业主增值服务。
根据招股书，基础物管服务营收从2017财年的7.34亿提升至2019财年的12亿，年复合增长率为27.9%；社区增值服务从2017年的0.63亿提升至2019财年的6.5亿，年复合增长率为221%；非业主增值服务从2017财年的2.46亿提升至2019财年的6.41亿，年复合增长率为61.4%。
显而易见，过去三年公司的高速增长主要是由社区增值服务和非业主增值服务驱动。
来源：招股书
利润率层面，世贸服务在2017-2019财年的毛利率和净利率均持续提升，分别为27.4%、29.34%、33.6%，以及10.3%、10.9%、15.4%。
可以预期，随着未来规模效应的提升，公司利润率理论上仍有一定的提升空间。
来源：招股书
从在管面积的增长来看，2017-2019年，CAGR为26.5%，按照收入、利润及成本占比在管面积，则可以得出CAGR为22.2%、49.1%及16.9%。
可以发现，世贸服务只需要增加在管面积，加上成熟的物业管控能力，就可以实现利润的巨大增长。
来源：招股书整理
2.市场规模
根据中指院的数据，物业管理行业的在管总建筑面积由2015年的175亿平方米增加至2019年的239亿平方米，复合年增率为8.2%。
来源：中指院，招股书
受物业管理行业的在管建筑面积显着增加及增值服务扩大所驱动，中国物业管理行业总收入达人民币5,687亿元，于2015年至2019年的复合年增长率为9.3%。
来源：中指院，招股书
根据 中 指 院 的 资 料，中 国 物 业 服 务 百 强 企 业 管 理 的 物 业 的在 管 总 建 筑 面 积由 2015 年 的50亿 平 方 米 增 加 至 2019 年 的104亿 平 方 米，复 合 年 增 长 率 为20.5%；
管 理 物 业 的 在 管 建 筑 面 积 均 值 由 2015 年 的23.6百 万 平 方 米 增加 至 2019年 的42.8百 万 平 方 米，复 合 年 增 长 率 为15.1%。
来源：中指院，招股书
中国物业服务百强企业物业管理服务的平均收入由2015年的4.5亿元增加至2019年的8.17亿元，CAGR为16.1%。
各类物业的物业管理费均值，从2015年的4.3元下降至2019年的3.9元，其中，住宅类物业管理费均值从2.2元下降至2.1元。
来源：招股书
按中指院评估，2019年，世贸服务为「中国物业服务百强企业」第12位；按收入增长率计，在中国物业服务二十强企业中分别排名第3位。
截至2019年12月31日，世贸服务合约建筑面积达100.9百万平方米，覆盖中国25个省91个城市。具体而言，公司管理184项物业，在管建筑面积为68.2百万平方米。
来源：招股书
整体看，物管赛道的天花板仍旧非常高，只要物管企业继续提供合理价格、优质的服务，持续高速的成长并非不可能。
3.股权结构
根据招股书披露，公司实控人为许荣茂，红杉资本和腾讯分别占比（招股前）5.332%和4.668%。
来源：招股书
4.融资用途
1.将用于通过多种渠道继续扩大业务规模。
2.将用于增加用户和资产为核心的增值服务种类。
3.将用于改善信息技术系统及智慧技术。
4.将用于吸纳及培养人才。
5.将用作营运资金及其他一般企业用途。
5.风险提示
1.物管服务能力竞争力下降；
2.品牌受损，业主大规模更换物业公司；
3.由于是劳动密集型行业，当发生重大安全事故，会造成极其不利的影响。
6.估值
公司2017、2018、2019财年利润分别为1.08亿、1.46亿和3.84亿人民币，年复合增长率约88%。
假设2020、2021、2022财年公司盈利的年复合增长率为80%，则公司2022财年盈利预计为22.39亿人民币。
