新股评分
行业前景：8分
企业竞争力：6分
市场情绪：6分
综合分数：20分
注：每项10分，总分30分
核心结论
公司目前管理面积不多，规模较小，公司输送占比也较高，但大部分服务区域处于大湾区核心商业地段，商业价值高。长远看，如何保持长远持续的发展，如何再扩充像COCOPARK这样的标志性项目是一个较大的难题。同时，公司上市前大额派发股息2亿元，考虑到公司账面现金和盈利规模，你懂的。
1.公司介绍
目前，星盛商业旗下拥有城市型购物中心「COCOPark」、区域型购物中心「COCOCity」和「iCO」、社区型购物中心「COCOGarden」、以及高档家居布置购物中心「第三空间」等6个运营品牌。公司曾于2016年12月在新三板挂牌上市，2019年8月摘牌。
来源：招股书
公司的商用物业拥有一系列主题馆品牌，包括家居、家庭和儿童、女性和时装、运动和健身以及美食和社交等主题。根据中国房地产Top 10研究组，公司的「星河商置」品牌以人民币88亿元的品牌价值在「2019年中国商业地产公司品牌价值TOP 10」榜单中排名第四，并获得「2019粤港澳大湾区商业运营品牌优秀企业」殊荣。
截至最后可行日期，星河商业订立合约以向49个商用物业项目提供服务，覆盖中国18个城市，总合约面积约2,993,000平方米，当中58.0%由独立第三方开发或拥有。
2.市场规模
中国商用物业于1999年至2019年的发展投资总额约为人民币14.3万亿元，即2013年至2019年的复合年增长率为17.3%，并预期将于2023年前达人民币19.0万亿元，即2019年至2023年的复合年增长率为7.5%。
来源：中指院，招股书
总合约面积方面，星盛商管要远低于前不久在港交所正式挂牌交易的宝龙商业。
截至2019年末，宝龙商业共向55处零售商业物业提供商业运营服务。2017-2019年，宝龙商业总在管建筑面积分别为1515万平方米、1607万平方米和1620万平方米，总合约建筑面积分别为1793万平方米、2121万平方米和2355万平方米。
而星盛商管由截至2013年12月31日的125百万平方米增加至截至2019年12月31日的432百万平方米，复合年增长率为23.0%。
财务方面，截至2017年、2018年及2019年12月31日止年度以及截至2019年及2020年4月30日止四个月，公司持续经营业务的收入分别为人民币(下同)2.78亿元、3.28亿元、3.87亿元、1.23亿元及1.35亿元，持续经营业务的年内利润及全面收入总额则分别为5040万元、8510万元、9560万元、4450万元及4470万元。
来源：招股书
招股书披露显示，于往绩记录期间，星盛商业大部分收入均产生自向星河控股及其联系人开发或拥有的商用物业提供服务。于2017年、2018年及2019年别占收入总额的90.2%、88.4%、89.5%。截至2020年4月末，占收入总额的85.4%。
3.融资用途
1.寻求其他中小型商业运营服务供货商的战略收购及投资，以壮大我们的业务及扩大我们的项目组合。公司将优先评估于存在庞大增长潜力的经济发达地区内所在的潜在收购或投资目标，例如大湾区。
2.用作整租服务分部项下零售商用物业装修或翻新。公司计划租赁具有庞大收入增长潜力的商用物业，并为该商用物业提供所需的设备及装修服务，以满足运营及随后整租的规定。
3.用作对拥有优质商用物业的项目公司进行战略性少数股权投资。
4.用作提升信息化系统，以提高管理服务质素、降低劳工成本及改善内部监控措施。
5.营运资金及一般业务用途。
股息层面，公司在2019财年派发股息人民币约2亿元。
来源：招股书
根据招股书披露，公司拟于2020年起各财政年度，于相关股东大会建议派发不少于可供分派利润30%的年度股息。
4.风险
1.公司绝大部分收益源自母公司，2017、2018、2019财年向星河控股及其联系人开发或拥有的商用物业提供商业运营服务所得收入分别占持续经营业务的收入总额之90.2%、 88.4%、89.5%。
2.公司未来成长有一定比例需要依靠收并购，但现在物管行业一级市场水涨船高，公司不一定能够顺利实现收并购项目的落地。
3.公司营收中有较大比例源自商业综合体的管理和运营，相比于住宅管理，其受宏观经济的潜在影响相对较大。
5.估值
公司2017、2018、2019财年持续经营业务的年内利润总额分别为5040万元、8510万元、9560万元，年复合增长率约为37.8%。
假设公司2020、2021、2022财年的净利润年复合增长率为30%，则2022财年净利润约为2.1亿元。
