现阶段物业分化特征越发明显，物业股继续扎堆赴港IPO也令到物管行业不再具备稀缺性以及高位物业公司配股令到资金再度分化，上半场的“赚钱效应”已销声匿迹。那么下半场如何在物管掘金？个人认为短期估值、安全垫、资金以及中长期基本面尤为重要基于这几个原则以及目前为什么涨不上的因素，长话短说分析下半场或存在机会的物管公司——奥园健康(3662.HK)。

1.预期足，确定性高

过去物管涨幅领跑市场已吸引众多投资者的关注，物管公司的业务、商业逻辑等大多数雷同，因此本文不再作简单的基本面介绍。
以截至2020年奥园健康收盘价8.34港元，PE（TTM）33为例，目前公司这个价格对比同行业均值基本是属于合理略低估。而这个低估是基于未来两三年公司净利润复合增长率为40%-50%的一个假设。
至于这个假设的确定性有多高，可从受惠母公司全国化步伐加快隐含的两大因素作判断。
如果过去跟踪过奥园健康的母公司中国奥园可知，中国奥园过去的土地储备主要集中的大湾区，且通过收并购获得土地储备的占比高，但却很少出现收并购公告。原因很容易理解，标的尚未达到需披露的标准。
但收并购、旧改于2020年发生了明显的变化，并且2020年每月地区销售比例开始出现倾斜，由区域迈向全国化步伐加快。

（1）收并购2020年4月7日，中国奥园以11.6亿元收购「京汉股份」29.99%股份，京汉股份土地储备主要集中在环渤海区域等一二线城市，可售建筑面积约124万平方米。随后6月5日，奥园健康即以2.48亿元收购京汉股份旗下的物管公司乐生活智慧社区服务集团股份有限公司约80%股权。该标的物业总建筑面积约2263万平方米，主要位于北京、河北省、天津市等。这一部分对奥园健康物管面积带来飞跃的上升，截至2019年奥园健康总合约面积以及在管面积分别仅为4120.7万平方米、1508.2万平方米。除了带来物管面积上升外，其收购约10.78PE算得上价廉物美，且乐智慧生活集团过去三年净利率分别为4.07%、5.28%  、4.89%，与奥园健康相比，其净利率上升空间大，而管控成本恰好是奥园的强项。2020年7月10日花费19亿收购通威实业现持有成都成华区项目，土地面积共计约12.74万平方米，总建筑面积合共约30.36万平方米除了受惠母公司拓展东风外，过去受诟病的第三方物业也开始有所进展。2020年5月11日以3700万元收购宁波宏建物业服务有限公司65%股权，该公司合约建筑面积约241万平方米。

（2）旧改截至2019年12月31日, 中国奥园持有约280個項目，土地储备总建筑面积约 4503万平方米（权益比79%），总货值约4585亿元人民币。如计入旧改的总建筑面积1425万平方米（货值2260亿元），则总货值约6845亿元人民币。若按照目前的货值计，足以支撑未来三年内的销售，这部分基本属于锅里肉。至于2020年上半年招挂拍情况不再详细罗列，年会提及2020年预计将增加一两千万平方米的土地储备。加快推进旧改，既是中国奥园完成销售目标也是确保利润稳定性催化剂，更是额外增加奥园健康合约面积的一大有利因素。2019年之前，母公司中国奥园每年2-3个旧改项目的转换速度，2019年增至5个（总建筑面积258万平方米），而从2020-2021年则有望实现首期、全部转化的旧改项目约21个（总建筑面积730万平方米），年会表示2020年预计有8-10个项目有一级开发转为二级开发。值得注意的旧改的不确定，如2019年初公司预计旧改转化项目可售货值为660亿元，实际该年仅转化为304亿元的货值。话虽如此，从广东省内政策及公司给出的预期，旧改提速已板上钉钉。除了旧改加快外，上半年旧改项目中标情况也收获满满，额外的土地储备为奥园健康中长期的合约面积提供额外有利因素。有因必有果，母公司规模快速扩张，以上的因，带来以下的果。可从上调2020年管理交易金额规模一探奥园健康未来业绩如何。截至2019年，母公司中国奥园集团及关联方提供奥园健康营业收入3.53亿元，占母公司2019年关联交易金额上限的110.31%。

如今，奥园健康的与母公司的关联交易上限从原本2020年物管及商管分别为3.8亿元、0.75亿元的营收贡献，上调至5.45亿元、1.6亿元，合计7.05亿元。以下的解释意思是2020年母公司交付给奥园健康的物管、商管的总建筑面积有可能分别增加至7.4百万平方米、85.1万平方米。
从母公司2018-2019年已售住宅面积即将于2020年交付以及今年约5-8个商场开业数量来看，要完成2020年交付的住管、商管面积问题不大。
2.为什么涨不上如果有留意2019年报募集资金用途细节的可投资者可发现某些端倪。当初公司上市募集所得金额约6.4亿人民币，其中约62%用于收并购即约3.5亿元。2019年公司已使用约6400万元用于系统升级、运营等方面，即剩余约4.31亿元，而上半年可知的收并购公告已耗资约2.85亿元，实际用于之后收并购的资金仅剩下2千万元，而所有募集资金也仅剩1.46亿元。上半年的疫情影响不利于商管营业收入以及疫情对下半年影响尚未可知，额外的抗疫成本以及单凭物管贡献现金流的紧凑，这内外因素都有可能引发公司融资配股的可能。而在2020年7月13日的公告可知，用于收并购的3.55亿元尚未使用，这样意味着上半年的收购是使用自有现金，因此前期配股的潜在可能基本能够排除。不过，公司一直对外表示发展大健康业务，即康养美容。业务多元化理论上能够增加收入，但提升估值的投资逻辑并非营收增加即可。虽然短期的确能够增加收入，但康养、美容在收益、风险方面不如物管、商管盈利稳定，这一块业务需要等到2020年报才能被揭晓。在看看交易因素。短期直接影响股价除了文章开头所说的物业分化影响整个市场资金，还有就是二股东减持是短期压制股价的一大核心因素。二股东通过国泰席位于2020年4月3日、6月10日分别减持约4900万股、3000万股。而4月3日接盘的疑似外资投行的对冲基金分别持有约3400万股、1465万股，至今7月17日这段时间基本抛售得七七八八。此外在6月10日接盘的1500万股也基本在接下来的两周交易日内悉数清完，而这些“蟹货”基本被某两个席位吃完。最后在6月17日疑似二股东的国泰席位通过场外交易卖出约1610万股，而接盘方正是某两个席位的其中之一，此时二股东的国泰席位占比不足5%，此后再减持理应不再需要披露。相信如果二股东如果有意短期出清，中报静默期前是一个不错的节点，不过据了解短期已无减持计划。结合交易因素，股价短期遭压制实属正常，而这个因素只不过影响短期走势，对中长期来讲是好事。
3.结束语从母公司的角度看，中国奥园是少有具备由区域化迈向全国化实力房企之一，哪怕日后全国化不理想，但未来短期一两年的继续扩张是大概率事件，至少能够为奥园健康提供三年内的业绩增长稳定期。母公司实力尚可、业绩确定性高下的估值合理，新买家几近高位成本的价格，短期走势说明不了什么，结合基本面更好的买点应该是在中报后，投资者耐心等待“拐点”即可。