4月30日中国证监会、国家发展改革委4月30日联合印发了《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》，以及《公开募集基础设施证券投资者基金指引（试行）》（征求意见稿）

其中有三点非常值得我们关注。

一是聚焦重点区域。优先支持京津冀、长江经济带、雄安新区、粤港澳大湾区、海南、长江三角洲等重点区域，支持国家级新区、有条件的国家级经济技术开发区开展试点。

二是聚焦重点行业。优先支持基础设施补短板行业，包括仓储物流、收费公路等交通设施，水电气热等市政工程，城镇污水垃圾处理、固废危废处理等污染治理项目

三是从基础设备基金拟持有的基础设施项目应当符合以下要求：原始权益人享有完全所有权或特许经营权；经营3年以上，已产生持续、稳定的现金流并具有持续经营能力、较好增长潜力；市场化运营产生，不依赖第三方补贴等非经常性收入。

中国版REITs对处于快速发展且属于重资产的环保行业是实实在在的利好。“优先长江经济带”、“聚焦、优先支持污水处理项目”“产生持续稳定现金流且具有持续增长潜力”等一系列字眼，不禁想起国内的污水处理龙头公司—北控水务集团。

为何会想到北控水务集团？

5月22日的《政府工作报告》中重点强调了要推进长江经济带共抓大保护。而在2019年出，北控水务已与长江生态环保集团就为保护长江拟进行的合作订立了合作协议。

这一次推出的公募REITs，有望解决北控水务集团大部分存在的行业问题，即通过REITs达到优化债务结构目的，加快向轻资产模式的转变，对资产价值实现重估。

一、REITs的本质及对北控影响

国内出台的REITs本质是想盘活存量资产，改善公共类企业的资产负债表。其余此前ABS融资不同的是首先这次面向的对象是公募基金背后的基民，其次是要求项目经营至少3年以上且具备可观回报率。

REITs对北控水务集团长期的好处十分明显，能令其在污水处理行业享受新增长的红利。

虽然公司所在环保行业因公用性质决定其定价权偏向民生，也因运营、建造成本等问题决定项目之间的回报差异化，但是公司业务属于区域垄断化性质以及长期稳定的收益决定了公司具备较好的长期回报率。

2019年北控水务集团在轻资产模式的推进以及配股的影响下，集团的净负债比率从2018年的114%下降至2019年106%。这一次Reits的推出能够令集团实现资产出表，一方面降低杠杠水平已达到改善资产负债表目的。

另一方面从股东价值看，截至2020年5月21日，公司PB为0.78，估值处于明显折价水平，可以通过REITs实现其基础资产的价值再发现，从而推动公司整体的价值回归，所以资产出表意味着能够增厚低PB公司的股东价值，保障股东权益。

接着我们简单回顾下公司2019年业绩。2019年实现营收281.9亿元港元，同比增长15%继续保持稳健增长趋势，股东应占净利润从18年的44.7亿港元上升至19年的49.3亿港元；结合目前公司共有水厂1252座，总设计能力达到3939万吨/日，并表示2020年新增300万吨/日的设计能力，可看出公司持有较多的长期优质运营资产。

因此这次公募REITs的推出，一方面能够帮助北控水务在水厂项目到期前即可通过证券化方式收回资金变向融资，及改善现金流，又能够降低债务融资成本以及负债率，有利于加快推进轻资产模式的经营方针。另一方面又能够通过优质资产产生的长期收益回报反馈给公募基金，以达到一举多得的作用。

除了有利公司融资端、估值等方面外，从商业运营角度来看，公司盈利持续性并不会因此中断。

除了污水处理行业市场大，公司仍有较多的水厂建设空间外，污水处理属于高度专业的领域。

对项目主体技术、日常运营维护、管理经验等具有较高的专业管理要求，因此即使日后北控公司部分资产出表于公司REITS，其运营托管主体一般不会更变，托管运营业务也将能维持可观的收入，这也满足符合公司轻资产转型、聚焦运营的发展目标。

二、在路上的轻资产模式

在降低融资成本，推进轻资产方面，北控水务集团一直负重前行，相信其是认真的。在不久的将来，我们或许见到公司有关REITs的融资公告。

早在2017年，发行首期绿色资产支持票据，发行金额21亿元，优先第一档票面利率为3.8%，资产支持票据存续7年。

以史为鉴，每当市场出现新型融资渠道时北控水务集团能够较快的尝试，降低融资成本这一决心是毋庸置疑的。

再切换回2020年。

2020年2月26日，成功发行“申万宏源-北控水务楚雄州亚行配套PPP项目资产支持专项计划”，项目规模10.5亿元，优先档10亿元。

2020年4月30日完成第一期中期票据，金额为10亿元人民币，票面利率为4%。

目前市场债务融资成本低，北控水务集团2020年至今的低利率融资均可实现低息置换高息债务，达到减少未来几年的融资利息费用支出的作用。

另一积极因素是，2020年5月4日，长江三峡集团通合共持有公司约10.08亿股股份，部分是直接通过在二级市场直接购买，认可公司内在价值之余，两家公司在2019年已开始共同合作，如在长江沿线城市建立了“双平台”合作模式，并加快智慧水务建设，打造“智慧大脑”，这一举动的背后就是落实背后的资产运营，提高运营效率。

三、结语

结合估值、商业模式、融资三大角度，公募REITs或许是点燃公司价值重估的一把火，市场从量变向质变的转换往往是一瞬间。