跟着境内融资途径日益收紧，融资压力不断添加，选择赴港上市的房地产企业越来越多。作为其中一员的港龙中国地产集团（下称"港龙地产"）继4月22日递交首个招股书失效之后，在5月12日晚，该公司再次向港交所递交招股书，华高和升财务顾问有限公司担任独家保荐人。

图片来源：港龙中国地产集团有限公司招股书

一、公司介绍

港龙中国地产集团有限公司成立于2007年8月，目前公司总部位于上海，专注开发及销售主要作住宅用途并附带相关配套设施的物业，包括商业单元、停车场及配套区域。吕永怀出任公司董事会主席兼行政总裁，谢剑青出任执行总裁。

公司业务已扩展至长江三角洲地区周边城市，包括江苏省常熟、盐城及南通以及浙江省杭州、嘉兴、湖州及绍兴等城市。公司于2018年进军一线城市上海以及河南省和贵州省内多座主要城市。

截至估值日期，公司21个城市的53个开发项目的总土地储备为5,444,423平方米，包括(i)可销售及可出租建筑面积为260,806平方米的已竣工项目；(ii)总建筑面积为4,751,721平方米的开发中项目；(iii)总建筑面积为431,896平方米持作未来开发物业。

根据行业报告，按2019年已售的合约建筑面积计，该企业于中国住宅物业市场的物业开发商中排行第83名。

业务方面，其业务运营专注于中国物业开发及销售。公司的目标是专注于长江三角洲地区，并战略性地扩展至该区域以外的其他新市场；继续采用该企业的多元化土地收购策略以丰富土地储备。

自2015年起，该企业一直透过共同开发项目与拥有资源及╱或本地项目开发专长的第三方业务伙伴(包括非全资附属公司、合营企业及联营公司)合作。

该企业通过一套成熟精简化程序管理该企业的物业发展项目，该流程的主要阶段划分为识别机会；收购土地；规划及设计；采购、建设、监察及控制；销售及营销;及验收、交付及售后服务。也采取多元化土地收购策略，包括在一级市场透过在公开招标、拍卖或挂牌出让程序中投标；以及收购持有土地使用权公司的股权或投资于该等公司。

图片来源：港龙中国地产集团有限公司招股书

财务方面， 收益来自四个城市的9个开发项目的物业开发及销售。截至2019年12月31日止三个年度，物业开发及销售收益分别为4.34亿元、16.60亿元及19.78亿元，复合年增长率为113.5%；净利润分别为0.33亿元、3.32亿元及4.70亿元，复合年增长率为278.6%。

图片来源：港龙中国地产集团有限公司招股书

截至2019年12月31日止三个年度，该企业的毛利分别为人民币9500.3万元、人民币5.11亿元及人民币8.45亿元。截至2019年12月31日止三个年度，该企业的毛利率分别为21.9%、30.8%及42.7%。

图片来源：港龙中国地产集团有限公司招股书

公司于截至2017年、2018年及2019年12月31日的资产负债比率分别为98.8%、122.1%及172.6%。

公司的客户为物业的个人及公司买家。截至2018年12月31日止三个年度及截至2019年12月31日止，自五大客户的收益分别占收益总额的5.4%、4.0%及2.5%，自最大客户的收益分别占收益总额的1.5%、2.5%及1.3%。

二、竞争力及风险点

港龙地产是扎根于中国长江三角洲地区的知名房地产开发商。该公司房地产开发项目所在城市的名声响亮、品牌强大，不仅组织架构行之有效，而且策略多元化。

但即便如此，公司依然存在不可避免的风险：公司的业务及前景在很大程度上依赖中国的经济状况，并可能受中国房地产市场（尤其是常州、长江三角洲地区多个主要城市及公司经营及拟经营的其他城市）表现的不利影响；公司可能无法按商业上可接受的价格在适合公司开发的理想位置收购土地储备以及可能没有足够的资金为未来的土地收购及房地产开发提供资金，均可能会影响公司的业务、财务状况、经营业绩及前景。更重要的是，公司背负债务，未来亦可能产生额外负债，公司可能无法产生足够的现金偿还现有及未来的债务。

三、募资计划

公司拟将此次上市集资用作深耕长江三角洲地区，战略性拓展华中地区等新市场；持续采纳多元化获地策略，丰富我们的土地储备；持续改善产品的质量及设计，调整产品定位，以符合不断变化的市场需求，为客户创造价值；持续提高运营及成本效率；及透过系统培训计划、主动招聘及有竞争力的薪酬方案吸引、挽留并激励人才。

随着近几年来中小房企频频冲击IPO却不断失利，可见港交所对于这些企业的上市门槛在逐渐抬高。在此背景之下，作为盘子不算大的港龙地产，上市之路是否顺利，值得观望。