古代农业社会，良田是一切财富的基础。宋朝由于不抑制兼并，贫富差距悬殊，富人往往有钱又有田，再加上当时货币流动性很充裕，富人圈炒田成风。

王安石在考上进士后，曾经在浙江鄞县主政，想干出一番业绩的他瞄准了当地的东钱湖。

这个湖年久失修，周边大片的土地被湖水侵蚀，成为劣田。假如可以进行系统的治理，不光附近的几千亩劣田变成良田，鄞县的十几万亩农田也会受惠灌溉效率提升，大大提升全县的产出。

但是要做成这件事情，是要钱的，光是这些劣田的田主出钱，还不足以完成治理。而鄞县的其他良田主，由于灌溉效率提升利好的是农户，与田主无关，所以他们也不愿意出钱。

于是王安石就想了一个办法。他先是放出消息，说东钱湖整治，附近的劣田会变成良田，但是其他的良田由于湖水的浇灌，反而会变成劣田。

消息一出，大家议论纷纷，再加上当时暴雨连连，湖水溢出堤坝，倒灌良田。拥有大量良田的田主坐不住了，争先恐后的抛售良田，良田价格大跌，市场变得谨慎。

这个时候，王安石反而将那几千亩劣田收回来，按良田进行抵押，拿到钱后再大肆收购其他的良田，一倒一卖之间，钱到手了，东钱湖也有钱治理了。

后来，东钱湖成功治理，整个鄞县的产出大大提升，良田价格恢复，王安石政绩也得到肯定。

2016年以来，全国开工改造各类棚户区2141万套，已超额完成“十三五”2000万套棚改目标任务，4600多万居民改善了住房条件。

未来，城市更新更多的是通过老旧小区改造，比如说翻新小区的道路、绿化、生活配套设施来进行。"

以房换钱"的棚改要结束了，房地产未来会怎么样？

一、棚改

2012年开始，房地产土地出让收入开始回落，商品房待售面积开始爬升，全国范围竣工加上待建的库存数量高达130亿平米。


当时，理性的地产龙头万科，甚至在其年报中作出"房价快速上涨的时代已经结束"的判断。


然而，棚改出现了。

2014年，央行创造了PSL（抵押补充贷款），为国家开发银行提供低息、长期贷款，然后国开行贷款给各地政府，用来购买棚户区破旧的住房，换取其下面的土地。

棚户区随后被拆除，拿到货币补偿的棚户区居民去购买库存的商品房。

简单来说，就是政府给你钱，将你住了多年，残破不堪的老房子，换成新房子。

国家的本意是想通过这样的方式来改善居民住房，然后实现楼市去库存。

刚开始，棚改只给拆迁户安排安置房。

到后来迫于房地产库存压力，棚改开始实施货币化安置，直接给拆迁户发钱，拆迁户可以用拿到的钱用于购买新房或者二手房。

甚至，拆迁户还可以将这笔钱作为首付，加杠杆进一步改善居住条件。

于是，一场轰轰烈烈的全国性买房运动就兴起了。仅2016年，棚改货币化安置可以从市场上购房2.5亿平方米。当年全国住宅销售面积13.75亿平方米。

房价在强大的购买力支撑下，开始疯狂上涨。

比如说深圳的房价，从2013年25000元/平米左右的均价，上升至2016年45000元/平米左右。


很多三四线城市的房子，从无人问津，到供不应求，价格也是蹭蹭上涨。


棚改的出现，不光重新定义了房价，顺便也重新定义了房地产开发商的江湖。

高负债、高周转，深耕三四线城市的恒大，碧桂园，纷纷弯道超车。

而谨慎的万科、保利们，则错过了这次盛宴，退居二线。




无论是销售额，还是销售面积，碧桂园、恒大、融创都后来居上，超过了万科、保利这些昔日的龙头。

然后，房企的业绩，也最终反映在了股票上面。现在回看2016年，即使碧桂园、恒大的股价上涨了几倍，但是从估值来看，依然不贵。


碧桂园的股价，从1.6港元上涨到10港元，PE仍然是5-6倍

二、内房股

2017年，内房股集体暴涨，南下资金抢夺定价权只是一个表面原因，背后更主要的逻辑在于多重预期差叠加带来的价值修复。

比如说对于房地产市场的预期差。

从2011年开始，无数的国外资本和国内媒体，都根据租售比、需求、人均收入等数据，判断中国房地产市场泡沫严重，认为房价要崩盘。

比如说对于企业经营模式的预期差。

在资本的眼里，当时最受欢迎的不是恒大、碧桂园这些，土储主要位于三、四线城市，老板又土又没有背景，喜欢不计成本融资拿地的开发商。

而是像万科、中海这种，土地储备优质，管理模式先进，经营稳健的"好学生"。

比如说市场估值方式的预期差。

在香港，像新世界地产这种开发商，喜欢囤着地不开发，所以其周转是非常慢的，因此外资就通过NAV的方式，给房地产开发商估值。

这样做的结果就是当年内房股的估值非常低，融创在2011的PE甚至只有2倍。

当时市场的逻辑确实有他的道理，谁不喜欢经营稳健、管理优秀的公司？但是十年后回头看，资本市场忽视了房地产最重要的因素 —— 政策。

十年前的基建投入，带来了海量的货币增长，同时国家对于资本的控制，钱只能在国内转，于是房价得到了有力的支撑。

2014年开始的棚改运动，又继续推动了房价上涨，看空房价的经济学家纷纷被打脸：原来购房需求是可以创造出来的？！

于是，在拆迁户拿到钱，高高兴兴买新房的时候：

原来被看衰的恒大、碧桂园，靠着深耕三四线城市、高负债、高周转的模式，销量上实现弯道超车。

超发的货币，源源不断的涌向房地产市场，原来觉得泡沫的房价，不光没有跌，反而涨得更高，低价拿地的融创，成为了最大赢家。

外资认为的高周转、高负债模式不安全，但是在棚改的影响下，这种运作反而是成长性最高的，根本不能用NAV来估值。

最终，天天喊转折点的王石郁亮，最后输给了农民工出身，把CFO都气走的杨国强。

毕竟这些接地气的"土"老板们，更了解中国。

买房不容易，投资房地产股票更不容易。现在，国家逐步降低棚改的比重，同时坚持"房住不炒"的政策，未来的房地产江湖，会是什么样呢？

三、变化

假如从市场的角度分析房地产，分析维度无外乎资金和人口。

从资金的效率来看，钱不应该流向房地产。一些人少房多的城市，租赁需求本来就少，假如一套房子既没有租金，还要支付各种税费、管理费，房价还不涨，投资者还愿意持有吗？

投资逻辑换到需求最旺盛的地方，比如说深圳，也同样有问题。

目前深圳的租售比大概在80倍左右，以华润城二期为例，一套1500万的房子，月租大概是15000元/月，租金，因此投资者之所以投资房产，看中的无非是其房子背后的涨幅。


我们来算算一套房子，5年后不同的涨幅，对应的回报率。

假设我们要买一套500万元的房子，按3成首付，5.9%的年利率计算贷款，则每月偿还本息为20759元，5年后支付的投资额(首付+利息)约等于274万元。


我要获取10%的年化回报率，扣除利息后，5年的房价要到766万元，也就上涨53%，才能满足要求。

再进一步假设这个回报不是我精心选对楼盘带来的，而是全深圳的平均水平，那么意味着深圳的均价要从目前的62000元/平米，上涨到95000元/平米。

这个均价有点夸张。(当然一线城市的房地产还是会涨，快慢而已)


过去10年，中国房价之所以不会出现像日本、美国那样的崩盘情况，主要原因是我们国家在放水之余，资金严格管控，同时国内股票市场又没有赚钱效应，所以资金拼命的挤到房地产的池子里面，不断推高房地产市场。

但是从今年开始，京东、网易等优秀的公司，纷纷回归到香港市场，投资者可以通过港股通进行投资。未来，部分聪明的资金，是否会离开房地产，去资本市场寻求更高的回报率呢？

从人口的角度看，问题也不少。

无论是出生率和婚姻登记率，都从房价飙升的2015年开始，逐年下滑。未来，假如结婚率和出生率继续下滑，除了少数几个人口仍然在净流入的城市，大部分城市的购房需求将大概率减弱。




从政策上来看，政府也在逐步退出棚改，将货币化补偿改为旧改。

旧改，意味着老房子不进行拆除，不补充货币，只是将房子的外墙、内部网络、公共绿化等设施进行翻新。

和棚改相比，旧改同样也可以拉动装修、家电、汽车等行业，唯一的区别是，没有钱流入到市场，不会推高房价。

因此，从目前的资金、人口和政策三个角度看，未来的房地产大概率是一个"鱼尾"的阶段：没有超额利润，纯属比拼大家的融资能力、拿地能力和项目周转能力。

也许深耕一二线城市，融资利率便宜，管理精细的开发商，会更有优势。

当然，最后还是要看政策。假如政策又来一次"需求创造"，前面所有的分析当我没说。

四、总结

曾经，宇宙第一房企碧桂园的老板杨国强，将中信出版社出版的一本书全部买了下来，甚至买断出版方的版权，连作者送给朋友的样书都要收回来。

这本在淘宝一度炒到10万元的书叫做《我在碧桂园的1000天》，是碧桂园前任CFO吴建斌所写，里面写了碧桂园如何不顾一切拿地，如何高负债，如何重视三四线城市，如何不重视资本运作。

这些行为都不符合投行精英的逻辑，但是最后却取得了成功。

从中我们能看到，在中国做房地产，不能光看财务，做一个呆会计。而是要了解，我们国家要的是什么？

房地产这种关乎国计民生的产业，注定是要和国运绑在一起的。

杨国强们之所以成功，除了经营管理水平之外，更重要的是他们看穿了房地产，敢于重仓押注国运，并且赌赢了。


同时，对于大部分普通人来说，买房也是一场赌局，赌注是数十年的沉重贷款，回报是几十年的幸福生活。

这样的赌局其实也挺残忍。

这也是一场国家输不起的赌局。