在融资环境的持续收紧以及行业集中度不断提升的背景下，2020年一季度房企对于赴港上市依旧热情不减。据统计，包括鹏润控股、金辉控股、上坤地产等房企已经正式递交了上市申请，汇景控股已于1月份成功上市。截至2020年3月底，在港交所等待IPO的房企多达9家，未来预计仍会有更多未上市房企选择赴港上市。

4月9日，港交所披露了领地控股集团有限公司的招股书，意味着川系房企领地集团正式向港交所申请上市。

据今日消息，领地控股计划上市集资1亿至2亿美元（约7.75亿至15.5亿港元），建银国际为保荐人。据了解，目前四川地区仅有蓝光发展一家上市房企，如成功上市，领地集团也将成为四川第二家上市房企。

图片来源：领地控股有限公司招股书

一、公司介绍

领地控股的历史可以追溯至1999年，当时公司董事长刘玉辉与兄弟刘山、刘玉奇通过成立领地集团开始在四川省从事物业开发业务。

公司最先专注于四川省的住宅物业开发业务，2006年将总部从四川省乐山市迁至成都市，并于当年开始在全国扩展业务。目前领地控股的业务遍及全国，尤其专注于成渝经济带、华中、京津冀地区及粤港澳大湾区的20多个城市。

目前领地控股主要业务是为改善居住环境的客户提供优质住宅物业，同时也发展办公楼、购物大楼、商业综合体及公寓等商业物业以及运营酒店。

图片来源：领地控股有限公司招股书

截至2020年2月29日，领地控股的土地总储备约1331万平方米。不过需要注意的是，领地控股的业务地区还是相对偏集中。截至2020年2月29日公司共有90个项目，但是其中57个都位于四川省。

图片来源：领地控股有限公司招股书

作为一家民营房地产开发商，领地控股的控股股东为刘氏家族（一致行动人为刘策、刘玉辉、刘浩威、王涛、龙一勤、侯三利等人）。在领地控股上市前，该家族拥有公司99%的股份。值得一提的是，刘浩威及刘策是两位90后副董事长。

根据中国房地产业协会的资料，按综合实力计，该企业于 2020年获选为中国房地产开发企业100强。此外，根据中国房地产TOP10研究组的资料，按综合实力计，该企业自2017年起连续四年获选为中国房地产百强企业，于2020年排名第 72位。根据中国房地产TOP10研究组的资料，按品牌价值计，自2017年起连续三年入选中国西部房地产公司品牌价值TOP10，于2017年、2018年及2019年分别排名第四、第二及第二。

规模为王的当下，中小房企都在积极争夺行业话语权。按照原本的计划，领地集团2018年的销售目标是300亿，2019则要实现千亿。但实际情况却相差甚远，据克而瑞披露的数据显示，领地集团2019年的销售额仅为247亿元。

图片来源：领地控股有限公司招股书

财务方面，于2017年、2018年及2019年，该企业录得收益分别人民币53.38亿元、人民币45.13亿元及人民币75.68亿元。

2017、2018及2019年同期，领地控股毛利分别为10.72亿元、16.09亿元及21.02亿元。同期毛利率分别为20.1%、35.7%及27.8%。该企业于业绩纪录期间的收益波动主要是由于相关期间已交付总建筑面积波动导致物业销售收益不稳所致。

图片来源：领地控股有限公司招股书

业绩纪录期间的毛利率波动，主要是由于个别不同的项目毛利不同，且项目销售尾声阶段所剩物业位置吸引力不足而价格较低。整体而言，该企业商业物业的毛利率高于住宅物业的毛利率。

于2017年、2018年及2019年利润净额分别为6.49亿元、5.17亿元及6.72亿元。同期净利率分别为12.2%、11.5%及8.9%。

此外，在招股书的风险提示项中，领地集团称，于2017年、2018年及2019年分别自经营活动录得负现金流量约18.66亿元、42.88亿元及31.12亿元，主要是由于持续增加物业开发活动及加强土地收购工作而导致经营过程动用大量现金净额。

图片来源：领地控股有限公司招股书

截至2020年2月29日，企业应占的总土地储备为13,314,534平方米，包括企业应占的未售可销售建筑面积以及已售但未付建筑面积412,447平方米、应占的开发中物业总规划建筑面积7,344,292平方米及该企业应占的持作未来开发物业估计总建筑面积5,557,795平方米。

二、竞争力及风险点

领地控股是一家深耕中国西南部、布局全国、品牌卓越的四川省领先综合房地产开发商。该公司不仅灵活地收购土地，维持可持续的土地储备，而且针对不同客户的需求打造多元化产品体系。同时，其运用了标准化程序维持盈利能力、保证产品质量及增强客户忠诚度。

即便如此，公司依然存在一些不可避免的风险：该公司易受中国房地产市场的不利变动所影响，特别是四川省及该企业计划进行物业开发项目的其他地区，同时还易受到经济、社会状况以及政策不利变动的影响。值得关注的是，该公司未必有充足的融资为物业开发项目拨资，且未必能按有利的条款或根本不能获得资金来源，而且领地控股在物业开发项目的建设阶段严重依赖第三方承包商，其表现未必符合该公司的期望。

三、募资计划

董事称，公司募资资金将用于：第一是拨付现有项目，包括物业项目的建设成本；第二是用于未来项目的资金，包括土地收购成本；第三是用于偿还项目开发的现有计息借款等等。

总体而言，经济下行，对于小型房地产开发商是雪上加霜，销售不达预期，回款变慢，融资受限，都是大问题，公司上市自然会缓解不少压力。