3月31日，佳兆业集团发布2019年度业绩报告。

营收、利润快速增长，年内总收益较增加24.1%至480.21亿元，毛利增加24.3%，至138.1亿元，年内毛利率达28.8%，属于规模房企毛利率水平高位。净利润增加26.4%，至41.64亿元。本公司拥有人应占年度溢利增加67.1%，至45.94亿元。

业绩数据向好，合约销售人民币881亿元, 同比+26%，排名第27位, 同比前进10名。合约销售面积464万平方米，同比+21%。

一、债务短板逐渐填上

盈利能力及偿债能力一直是投资者最关注公司的两大指标。从刚放榜的2019年业绩公告来看，过去的债务短板风险大大减小。

2019年佳兆业净利润率为8.67%，较2018年增加0.16%。净利润率上升最主要的原因是利息费用支出减少，去杠杆已成为公司坚定不移的目标。

过去公司一直就销售增速及杠杆之间寻找平衡，以及众多的旧改项目需要资金及时间沉淀，因此过去的净负债率偏高。

现如今公司合约销售离千亿规模已差临门一脚，旧改项目陆续推出市场，现金流得到很好的改善。

截至2019年底，佳兆业2019年净负债率下降至144%，较2018年减少92个百分点。净负债率下降，也意味着公司抗风险的能力上升，从公司总资产、净资产规模上升最为明显。

 资料来源：官方演示资料

从资产负债结构来看，公司2019年总资产及净资产分别为2709.02亿元、557.06亿元，同比增长18.28%、53.30%。

在资产端，目前公司账面现金储备高达370亿元，较去2018年增长61%，而负债端的短期债务为318.92亿元，基本能够覆盖短期债务，短期偿债风险无忧。

除此之外，公司主体评级获得穆迪B1/标普B/惠誉B，展望稳定，并全年境内ABS渠道获批超过110亿元，已发行5笔合计26亿元，票面利率介乎5.4%-7.5%。

公司在2019年间不断通过多元化融资优化债务结构，延长债务还款期。

 资料来源：官方演示资料

结合公司约574亿的境外优先票据以及2020年2月成功发行4亿美元6.75%的优先票据的情况来展望2020年，目前因美联储大幅降息，美元利率几乎为零，利率的下降造成一定的美元汇率波动，在这大环境下，公司贷款利率及利息支出继续有望进一步减少。

资料来源：公司年报

二、随着地产行业变化趋势，佳兆业潜力彰显

过去，地方政府对于房地产企业的主要需求在于出让土地获取财政收入以及项目开发带动地方经济增长，地价-房价螺旋推动城镇化和房地产行业高速向前发展。

但经历了逾20年的高速增长后，此模式已经堆出了泡沫，影响了经济结构。

在内部经济增长模式转型、产业结构调整和外部贸易摩擦加剧的背景下，房地产行业的特殊性已然变化，政策不断强调不将房地产作为短期刺激经济手段。地方的诉求已转变为全面的城市升级与产业导入，而此时拥有城市更新改造和多产业布局、能够为地方经济增长做出更大贡献的房企方能以更低价格获取土地资源。

在房价涨幅受限、地价维高的当下，传统的拿地开发模式盈利性受到明显的影响，而通过旧改来获取相对低价土地成为房企重要的竞争优势。

资料来源：官方演示资料

佳兆业号称“旧改之王”，为业内最早布局城市更新业务的房企之一。在城市更新与产业转型方面起步早、禀赋足，具备明显先发优势。公司1999年以深圳桂芳园旧改项目进入房地产业，2011年组建了国内第一家专业城市更新公司，专业能力与实践经验突出。

鉴于佳兆业于城市更新领域多年来的深耕及贡献，集团于2019年9月荣获由国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所和中国指数研究院颁布「2019中国房地产城市更新领先品牌TOP1」。

至2019年底，公司有近670平方米旧改纳入土储，占总土储的约25%；未纳入土储旧改项目占地面积约4000万平，预计货值2.5万亿！几乎全部位于粤港澳大湾区内，旧改业务优势明显。公司由于旧改的拉动，加上招拍挂，收并购等多元渠道补充土储，新增土储平均权益土地成本为每平方米人民币低至6,609元，而销售均价为18,983元。

从旧改政策上看，广东省人民政府在9月份正式发布《广东省深入推进「三旧」改造三年行动方案（2019－2021年）》。其中以广州及深圳为例，在2019-2021年，广州新增实施改造任务面积为5.4万亩，需要完成的改造任务面积为3.5万亩；深圳新增实施改造任务面积为2.7万亩，需要完成的改造任务面积为1.4万亩。

资料来源：富途

旧改政策的加速，无疑也将加速佳兆业的发展。

而在抓住旧改红利的基础上，公司本身也立足粤港澳大湾区。

截至2019年12月31日，集团于全国48个城市合共拥有176个房地产项目，土地储备达约2680万平方米;其中大湾区土地储备约1360万平方米，占集团整体土地储备的51%。而大湾区城市中，深圳及广州作为集团多年来深耕的重点市场，土地储备占比达大湾区市场的35%。

大湾区为国家战略。

粤港澳大湾区发展规划纲要说加强高铁、轨道等运输建设，构建广东经济圈；到2035年，大湾区形成以创新为主要支撑的经济体系和发展模式，如广州将建设成国际商业中心、华南区交通与物流集散地、国际大都市；珠三角东岸建设成电子信息产业聚集区；珠三角西岸将建设成高端设备制造产业聚集区。

而深圳国家政策成为先行示范区发展，到2025年建成现代化国际化创型城市；到2035年，成为我国建设社会主义现代化强国的城市范例。

资料来源：官方演示资料

对大湾区的升级里面有多少旧改的机会，不言而喻。

佳兆业集团管理层表示，未来集团将继续发挥城市更新领跑优势，推动项目的快速转化。预计2020年，集团将有6个旧改项目计划供地，货值约460亿元；未来1-2年，计划有6个旧改项目计划供地，货值约600亿元；未来3-5年计划有19个深圳及广州、东莞项目供地，货值约4700亿元；长远来看，集团将有约占地面积2900万平方米的旧改项目陆续进入供地阶段。

有旧改底蕴作为公司的王牌，但佳兆业也并不因此故步自封。

多年来坚持以一、二线城市为主，三、四线城市为辅的全国战略布局，精选外拓城市，全国化布局稳步推进。公司战略布局前瞻性较强，在外拓城市上精选人口流入与产业发展较好的一二线城市及都市圈城市，通过深耕已进入的高价值城市稳步推进全国化。

目前，公司已完成了珠三角、长三角、华中、成渝、环渤海五大主要经济区域的全国化战略布局。

另外佳兆业紧抓消费的升级和经济结构转型发展契机，布局多元业务领域。

依托佳兆业集团在多元产业板块的布局和专业优势，开创城市更新与综合开发、产业运营、配套运营、财富管理、文化旅游协调发展大格局。

建立规划设计、产业资源整合、开发建设、招商运营、产业金融服务等全链条产业生态体系，帮助片区实现产业升级。

同时，集团还全力保障教育、医疗、文化体育等公共服务设施，以及保障性住房的建设，提升项目社会价值，实现城市更新，多方获益的格局。

目前，佳兆业在全球拥有佳兆业集团控股（1638.HK）、佳兆业美好（2168.HK）、佳兆业健康（0876.HK）、佳云科技（300242.SZ）、南太地产（NYSE.NTP）、双林生物（000403.SZ）等6大上市平台。

三、结语

今年初的新冠疫情，对经济造成了巨大的冲击。在这种背景下，疫情有望加速中小房企的出清，龙头优质房企或面临横向低价并购的好机会。

而手持一二线核心城市的硬通货令佳兆业能够从容面对日益错综复杂的地产行业，过去债务的短板已逐渐补上，伴随大湾区旧改政策的加速推进，佳兆业万亿货值陆续推出市场，内在价值有望提速重估。