据悉，2019年至今内地房企赴港上市的成功率只有25%，疫情当下，房企的上市等待期也逐渐拉长。据统计发现，内地房地产企业在香港上市的前后时间(从最后一次递表到上市)平均为149天，但在融资收紧的压力下，赴港上市的需求依然源源不断。

就在昨天，一家上海本地房企上坤地产集团有限公司（下称“上坤地产”）向港交所递交上市招股书，农银国际为其独家保荐人。

图片来源：上坤地产集团有限公司招股书

一、公司介绍

上坤集团成立于2010年，以地产开发、商用地产管理为主营业务，致力成为“城市优质生活服务商”。截至2020年2月29日，上坤地产总土储面积为265万平方米，项目位于8个省份及直辖市的14个城市，绝大部分是二线、强三线城市，包括苏州、佛山、东莞等长三角及大湾区等城市。其中位于长三角、珠三角、中部核心经济区的面积分别为153.4万平方米、37.4万平方米、15.4万平方米，三块经济区的土储总量共占总土储的78.4%。

上坤集团创始人兼CEO朱静自1998年起投身地产行业，曾担任河南建业地产股份有限公司集团副总裁。

2018年，上坤地产的销售额突破220亿，同比增长超过300%。根据中国房地产协会、上海易居房地产研究院和中国房地产测评中心，上坤地产在中国房地产开发企业100强中的排名从2019年的第89位上升到2020年第79位(按综合实力计)。在2019年，公司荣膺中国房地产业协会、上海易居房地产研究院及中国房地产测评中心联合授予的“中国房地产开发企业上海市20强”。

截至2020年2月29日，上坤地产的住宅物业位于八个省份及直辖市的14个城市。上坤地产通过四个标准化产品系列(即四季系、樾山╱半岛系、云系及S系)提供多种住宅物业，包括低层及高层公寓楼宇、联排别墅、洋房及阁楼公寓。每个系列以特定的市场定位，满足不同客户群的需求。

上述期内，上坤地产的商业物业组合由七个处于不同开发阶段的项目组成，包括六个由上坤地产的附属公司开发的项目及一个由上坤地产的合营企业开发的项目，均位于上海。该等项目包括三座已竣工办公楼、两座已竣工商业区购物广场及两个开发中或持作未来开发的商业物业项目。

据上坤内部人士透露，上坤广东区域事业部的定位极高，未来将成为上坤集团的“第二总部”。

并且在上坤内部，珠三角区域被视为公司未来重点之一，其中广东区域，是进入大湾区的突破点。其计划在未来五年内容奠定在珠三角的标杆形象，落地核心商业项目。

财务方面，于往绩记录期，上坤地产的收益稳步增长。2017年、2018年及2019年，上坤地产的收益分别约为人民币12亿元、人民币68亿元及人民币75亿元。此外，得益于对一线，二线和强三线城市的深耕以及产品在当地良好的口碑，2017-2019年毛利率分别为30.9%、51.5%和40.8%。其中，2018年的高毛利率是因为上述樾山项目的收入结转。

图片来源：上坤地产集团有限公司招股书

图片来源：上坤地产集团有限公司招股书

上坤地产于2017年及2018年录得负经营现金流净额人民币3848.5万元及人民币38.07亿元，主要为物业开发活动持续增加产生大量经营活动所用现金。

图片来源：上坤地产集团有限公司招股书

二、竞争力及风险点

上坤地产是一家起源于上海且中心在长三角经济区的日益崛起的房地产开发商，不仅在具增长潜力的地区以多元化的方式获取优质的土地储备，健全的开发及运营体系及标准化的房地产开发程序，并且还开发以客户为导向的优质住宅物业，拥有卓越往绩及声誉。值得一提的是，该公司为了实现长期盈利，还开发了商业物业，而且还有一只经验丰富的管理团队为其加持。

但目前房地产行业景气度下行，加上上坤本身在行业排名并不靠前，差异化程度也不大，目前承受的风险还是很大。

三、募资计划

本次募资所得款项净额，上坤地产将用作开发现有物业、偿还有息负债及补充一般营运资金。具体来看，约60%募集资金将用作开发现有物业方面，包括开发项目的物业成本，即宁波‧慈溪慈澜府、常州‧峯峰及佛山‧上坤瀚湖四季，约30%募集资金将用作偿还项目开发的部分现有计息银行及其他借款，约10%将用作一般营运资金用途。

综上，在当下房地产行业融资窗口收紧的大环境下，提升核心竞争力以及提升营效率对上坤集团而言是至关重要的。